为什么房价可能持续上涨多年
2007-09 年金融危机过后，全球房价实际下跌了 6%。但不久之后，房价又回升，并超过了危机前的峰值。当新冠疫情来袭时，经济学家认为房地产崩盘即将到来。事实上，当时出现了繁荣的景象，戴着口罩的购房者争夺理想的住所。然后从 2021 年开始，随着各国央行提高利率以抑制通胀，人们对房价的担忧加剧。事实上，实际价格仅下跌了 5.6%——现在又开始快速上涨。无论天气如何，房地产似乎都有一种非凡的能力，可以持续升值。未来几年，它可能会更加无视常理地上涨。
住房的历史表明，一个曾经不起眼的资产类别变成了世界上最大的资产类别。直到 1950 年左右，富裕国家的房价实际价格一直保持稳定（见图 1）。建筑商在人们想要的地方建造房屋，防止价格因需求而大幅上涨。前英格兰银行的 David Miles 和伦敦帝国理工学院的 James Sefton 在一篇论文中指出，19 世纪和 20 世纪初的基础设施建设也有助于控制价格。通过允许人们住在离工作地点较远的地方，更好的交通增加了经济上有用的土地数量，减少了城市中心对空间的竞争。
第二次世界大战之后发生的事件颠覆了所有这些过程，创造了我们今天所经历的住房超级周期。政府开始补贴抵押贷款。20 多岁和 30 多岁的人生很多孩子，增加了对住房的需求。城市化增加了对本来就拥挤的地方的住房需求。
20 世纪下半叶，出现了一系列土地使用法规和反发展理念。基础设施建设变得更加困难，城市扩张能力也因此下降。从伦敦到纽约，曾经大肆兴建住房的大都市都踩下了刹车。在富裕国家，住房建设占人口的比例在 20 世纪 60 年代达到顶峰，随后稳步下降至今天的一半左右。房价开始不可阻挡地上涨。
过去几年房地产市场受到的冲击甚至比三年前乐观预测者预测的还要小。尽管央行加息，但许多抵押贷款持有人却没有感受到任何影响。在疫情之前和期间，许多人购买了固定利率抵押贷款，以免受利率上升的影响。在美国，许多人将抵押贷款利率固定 30 年，家庭抵押贷款利息支出占收入的比例保持稳定（见图 2）。新买家面临着更高的抵押贷款成本。但快速的收入增长有助于抵消这种影响。G10 国家集团的工资比2019年高出 20%。
并非所有地方都毫发无损。自疫情高峰以来，德国、新西兰和瑞典的实际房价已下跌逾 20%。然而在其他地方，房价仅下跌了一点，而且正在出现某种繁荣。美国房价几乎每个月都创下新高，过去一年名义价格上涨了 5%。葡萄牙的房价正在飙升。其他房地产市场疲软的地方正在扭转局面。2011 年至 2019 年，由于意大利应对主权债务危机，罗马的房价名义上下跌了 30% 以上。现在它们又开始上涨了。
短期内房价可能还会继续上涨。利率下降会有所帮助。在美国，30 年期固定抵押贷款利率已从近期高点下跌近 1.5 个百分点。在欧洲，随着各国央行下调政策利率，一大批固定利率借款人将很快能够以较低的利率进行再融资。但还有更深层次的因素在起作用。有三个因素将确保未来几十年房地产超级周期持续下去。
第一个因素与人口统计学有关。我们计算得出，富裕国家的外国出生人口年增长率为 4%，为有记录以来的最快增长速度。研究表明，移民需要居住的地方，这往往会推高租金和房价。巴塞罗那大学的 Rosa Sanchis-Guarner 最近发表的一篇研究西班牙的论文发现，移民率每上升一个百分点，平均房价就会上涨 3.3%。
为了应对创纪录的移民数量，从加拿大到德国的政客们都在严厉打击移民。但即使在最严格的政策下，富裕国家可能仍会继续接收比过去更多的移民。它们满足老龄化人口的需求可能会压倒收紧边境的愿望。高盛银行估计，如果卡马拉·哈里斯赢得美国总统大选，净移民人数将从 2024 年的 200 多万缓慢下降至每年 150 万。如果唐纳德·特朗普以分裂政府获胜，他们预计这一数字只会下降到 125 万。
第二个因素与城市有关。2020 年新冠疫情爆发时，许多人认为城市地区将失去昔日的光彩。远程工作的兴起意味着，理论上人们可以住在任何地方并在家工作，使他们能够以更少的钱购买更宽敞的住房。
但事实并非如此。人们在家工作比以前多得多，但大城市仍然具有吸引力。在美国，37% 的企业位于大城市地区，这一比例与 2019 年相同。我们计算出，近年来，富裕国家在首都城市的整体就业份额有所增长（见图 3）。在日本、韩国和土耳其，首都创造的就业机会比其他地方多。它们也是更多娱乐场所的所在地：自疫情爆发以来，位于伦敦的英国酒吧和酒馆的比例略有上升。所有这些都加剧了紧凑型城市中心对居住空间的竞争，而这些城市的住房供应已经很紧张。
这座城市的成功还加剧了第三个因素的影响：基础设施。在许多城市，通勤变得更加痛苦，限制了人们居住地与工作地点之间的距离。在英国，过去十年中平均出行速度下降了 5%。根据研究机构德克萨斯A & M交通研究所的数据，在许多美国城市，拥堵情况接近历史最高水平。许多政府发现，几乎不可能修建新的交通网络来减轻负担。加州的高铁原本旨在连接洛杉矶和旧金山，以及两地之间大量潜在的居住空间，但可能永远不会建成。
一些经济学家希望YIMBY式的转变即将到来。那些对“在我家后院”建造新住房表示“同意”的人赢得了这场争论，并且似乎已经说服了一些政客。一些地方正在遵循YIMBY策略，改变土地使用规则以鼓励建设。2022 年初，新西兰的房屋建筑许可创下历史新高，有助于压低房地产价格。
然而，在新西兰以外，YIMBY的影响仍然微不足道。三位经济学家 Knut Are Aastveit、Bruno Albuquerque 和 André Anundsen 撰写的一篇论文发现，自 2000 年代以来，美国住房的“供应弹性”（即建筑对更高需求的反应程度）一直在下降。我们没有发现自疫情以来建筑普遍上涨的证据。供应问题在监管最严格的城市仍然最为严重。在美国最昂贵的城市圣何塞，去年仅获准建造 7,000 套房屋，远低于十年前的水平。但即使在以避免其他大城市犯下的错误而自豪的休斯顿和迈阿密，建筑业的发展也很缓慢。
未来几年，房地产市场可能会面临各种各样的打击，从经济增长和利率的波动到银行业破产。但考虑到人口、城市经济和基础设施协调的长期影响，不妨考虑一下迈尔斯和塞夫顿在 2017 年做出的预测。该预测发现，“在许多国家，房价现在可能持续上涨速度快于收入”，这是合理的。世界上最大的资产类别可能会变得越来越大。■
来源：The Economist
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