- 人们越来越担心欧洲商业房地产市场的健康状况，一些投资者质疑它是否会成为下一个受到打击的行业。
- 在 3 月份的银行业危机之后，人们开始担心所谓的“厄运循环”，即潜在的银行挤兑可能引发房地产行业的低迷。
- 根据 Morningstar Direct 的数据，2 月份直接投资于房地产的欧洲基金录得 1.72 亿英镑（2.154 亿美元）的资金流出。一些分析师现在预计明年房地产股将下跌 20%-40%。
对欧洲商业房地产市场健康状况的担忧与日俱增，一些投资者质疑它是否会成为继上个月银行业危机之后遭受重创的下一个行业。
较高的利率增加了借贷成本并压低了房地产行业的估值，近年来，房地产行业在低债券收益率的情况下占据主导地位。
与此同时，总部位于美国的硅谷银行3 月份的倒闭 以及随后瑞士信贷的紧急救援引发了人们对所谓的“厄运循环”的担忧，即潜在的银行挤兑可能引发房地产行业的低迷。
欧洲央行本月早些时候警告说，房地产行业存在“明显的脆弱迹象”，称“市场流动性下降和价格调整”是造成不确定性的原因，并呼吁对商业地产基金采取新的限制措施，以降低房地产行业的风险。流动性不足的危机。
根据 Morningstar Direct 的数据，早在 2 月份，直接投资于房地产的欧洲基金就已录得 1.72 亿英镑（2.154 亿美元）的流出，这与 1 月份近 3 亿英镑的流入形成鲜明对比。
花旗分析师现在预计，随着利率上升的影响逐渐显现，欧洲房地产股在 2023 年至 2024 年间将下跌 20%-40%。该银行表示，在最坏的情况下，到明年，风险较高的商业房地产行业可能会暴跌 50%。
办公空间的计算
鉴于在 Covid 大流行之后更广泛地转向远程或混合工作模式，写字楼部分 – 商业房地产市场的主要组成部分 – 已成为潜在经济衰退担忧的核心。
“人们担心回到办公室还没有真正实现，以至于职位空缺太多，但该地区的贷款也太多了，”总部位于美国的首席投资组合策略师本·埃蒙斯 (Ben Emons)投资经理 NewEdge Wealth 上个月告诉 CNBC 的“Squawk Box Europe”。
这加深了人们对哪些银行可能面临此类风险以及强制出售浪潮是否会导致恶性循环的担忧。
根据高盛 (Goldman Sachs) 的数据，商业房地产约占美国银行贷款账簿的 25%——这一数字在小型银行中上升至 65%，这是近期压力源的焦点。相比之下，欧洲银行的这一比例约为 9%。
埃蒙斯补充说：“我认为人们正试图了解哪些银行在哪里放贷，向哪个部门放贷，以及这里真正的最终风险是什么。”
在这种不确定性以及所谓的估值过高的情况下，Capital Economics 上个月将其对欧元区房地产行业从高峰到低谷调整的预测从 12% 上调至 20%，预计写字楼的表现最差。
Capital Economics 的副首席房地产经济学家 Kiran Raichura 在最近的一次网络研讨会上表示：“我们认为这种财务困境，或者任何你想给它贴上标签的东西，都是价值调整比我们之前预期的更深层次的催化剂。 ”
欧洲的风险不如美国严重
然而，并非所有人都相信即将到来的经济衰退。
西班牙房地产公司 Inmobiliaria Colonial 的首席执行官兼欧洲公共房地产协会 (EPRA) 主席 Pere Vinolas Serra 表示，欧洲的形势看起来异常强劲。
他说，在各种因素中，欧洲的重返办公室趋势比美国更强劲，而欧洲大陆的办公室“占用率”（或入住率）则更高。
“令人震惊的是，数据显示它比以往任何时候都好，”维诺拉斯通过 Zoom 告诉 CNBC。“美国和欧洲发生了一些完全不同的事情。”
据房地产顾问 JLL 称，截至 2022 年底，欧洲办公室的空置率约为 7%，远低于美国的 19%。Vinolas 表示，在 Inmobiliaria Colonial 的投资组合中，目前的空置率更低，巴黎为 0.2%，马德里为 5%。
“我一生中从未见过这种情况。有关入住率的数据处于最高水平，”Vinolas 说。
摩根大通上月底反映了这一观点，在一份研究报告中表示，对美国经济衰退蔓延至欧洲的担忧被夸大了。
“从根本上说，我们认为，鉴于不同的行业动态，美国银行或美国 CRE（商业房地产）向欧洲同行的任何蔓延都是不合理的，”该银行的分析师表示。
未来的不确定性和机遇
分析师警告称，该行业仍存在不确定性。
Capital Economics 高级房地产经济学家马修·波顿 (Matthew Pointon) 表示，特别令人担忧的是来自非银行贷款机构（或所谓的影子银行）的资金集中，这些银行在对传统银行实施更严格的监管后填补了空缺。
在全球金融危机之前，欧洲的传统银行会提供建筑物价值 80%的贷款。今天，他们很少超过 60%。
来源：CNBC
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