摘要：本文分析了全球房地产市场的现状和未来走势。在2007-2009年的全球金融危机后，房价一直在不断上涨，但随着各国央行开始实行紧缩政策，房地产市场的销售额和价格出现了下降。然而，由于大部分央行加息步伐放缓，许多房地产业者认为最糟糕的时期可能很快就会结束。但实际情况可能不太乐观，任何缓解都需要时间，而过短的固定利率抵押贷款和过剩的储蓄等因素可能会对房价产生不利影响。根据该文分析，富裕国家可以分为三个阵营，即早期调整者、成功闪避危机的国家和那些未来可能会有所下跌的国家。在早期调整者的国家中，包括澳大利亚、加拿大、新西兰和瑞典房价已经下跌了14%-9%。而在美国等成功闪避危机的国家，房价的增长放缓，但房市仍相对稳定。而未来可能会有所下跌的国家，如德国英国等，可能还需承受更多痛苦。
在2007-2009全球金融危机之后的长期繁荣期间，房价似乎永远不会停止上涨。由于超低利率和供应短缺加剧了房地产竞争，销售额激增。今天的情况非常不同。在发达国家，从美国到新西兰，随着各国央行开始了四十年来最严厉的货币政策紧缩周期，过去一年的销售额大幅下降。在几乎所有主要市场中，价格现在也朝着错误的方向发展，至少从房主的角度来看是这样。
然而，随着大部分央行加息的步伐放缓，许多房地产业者开始猜测，最糟糕的时期可能很快就会结束。在三月份，美国联邦储备委员会和英国银行仅仅将基准利率上调了0.25个百分点。市场预计最多只会再有一次加息。尽管一些商业银行已经倒闭，但全球经济迄今仍然表现出了对紧缩政策的承受能力。这给投资者和许多房主带来了希望，他们认为房价可能很快就会触底反弹。也许一直令人担忧的住房危机将会比预期的情况要好一些。
这种乐观情绪可能是不合理的。就像加息需要时间才能对房地产市场产生影响一样，任何缓解也会有所延迟。尽管固定利率抵押贷款（可保护持有人免受增加的借款成本影响）在美国以外的地区比以往更为普遍，但大多数抵押贷款固定期限较短。例如，在英国，近一半的固定利率贷款只有两年或更短的期限，超过五分之二的房贷持有者将在今年转为新的利率。与此同时，疫情期间积攒的过剩储蓄已经在此后的几年中被动用，提供的保护作用不再像以前那么明显。调查显示，欧元区低收入家庭已经基本用尽了它们的缓冲储备。
在评估房价还有多少空间下跌时，富裕世界可以分为三个阵营。首先是早期调整者，包括澳大利亚、加拿大、新西兰和瑞典。在这些国家中，央行家们很快就对通货膨胀做出了反应。由于购买者纷纷依赖廉价信贷，主要采用浮动利率条件的抵押贷款，房价在疫情期间飙升。根据富裕国家组织的数据，在瑞典和新西兰的房价达到峰值后，已经下降了14%。在澳大利亚，房价已经下跌了9%。虽然该国央行直到5月才开始加息，但家庭在此之前已经负债累累，2021年净可支配收入的债务平均占比超过200%，这使得他们更容易受到高利息成本的影响。高盛预测新西兰的房价将从峰值下跌19%，瑞典下跌17%，澳大利亚下跌15%，这表明这些国家可能还有些痛苦需要承受。
接下来是那些成功闪避危机的国家。其中最为突出的就是美国，由于大部分房屋拥有固定利率抵押贷款，通常为二至三十年期限，因此美国房主相对较为免受紧缩政策的冲击。在2007年次贷危机之后，监管机构推动借款人选择此类抵押贷款，因为此类贷款不太可能出现大规模违约，从而引发金融系统崩溃。高盛预测，美国已经经历了其预测的5%峰值到谷底跌幅的一半。同时，法国房价在2022年保持稳定，预计下跌幅度更小，只有4%。这得益于该国家庭债务较低，2021年平均仅占可支配收入的124%。
接下来是那些缓慢行动的国家，虽然尚未受到重创，但不太可能幸免于难。虽然英国的房价已经下跌了5%，但更糟糕的情况可能还在后面。咨询公司Capital Economics预测，英国房价的峰值到谷底跌幅将达到12%。该国的房屋建造商正在发出警报。许多建筑商正在暂缓开发新房屋，有些正在提供现金奖励以吸引购房者。英国第二大建筑商Persimmon甚至提出支付长达十个月的抵押贷款，以试图支撑需求。其他欧洲国家的情况也类似。德国房地产联合会预测，今年德国只有245,000套公寓将落成，远低于政府设定的40万套目标。
由于富裕世界各国房价的下跌很大程度上是由于较高的利率所导致的，因此它们不太可能使房屋更加负担得起。想要置业的人面临着惊人的月供。在加拿大，作为早期调整者之一，独立房屋的普通购房者现在需要在抵押贷款、房产税和水电费上花费近70%的税前家庭收入，而这个比例在2020年初仅为46%。房价下跌总会让房主不开心。这一次，即使是准备购房的人也没有什么可以庆幸的。
来源：经济学人
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