多伦多的春季房地产预测和春季天气预报有一个共同点:不可预测性。随着春季的到来,经纪人、卖家、买家都热切地关注大多伦多地区 (GTA) 房地产市场的新迹象。

但是,如果说我们近年来学到了什么,那就是 GTA 不断变化的房地产市场是一个难以预测的市场。随着关于经济衰退迫在眉睫的讨论仍在继续,利率高企的气氛以及房屋销售低迷的严峻现实,随着我们进入 2023 年,一些头条新闻不可避免地警告房地产市场的厄运和阴霾。

数据不会说谎:1 月份 GTA 房屋销售同比下降 44%,同月 新屋销售跌至23 年来的最低点。

但一些专家表示,也有乐观的余地。在最新的市场展望报告中,多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 将 2023 年称为“两个不一样半年”。2023 年 市场展望和 2022 年回顾报告 表明,下半年 GTA 房地产活动将有所回升,届时我们将看到销售活动增加、买家之间的竞争加剧以及房价再次面临上行压力.

“我们或多或少在 2022 年秋冬季开始了这一年,但我预计,随着我们进入今年下半年——这可能包括部分春季市场——我们将开始看到更多的潜在购房者离开观望,”TRREB 的首席市场分析师 Jason Mercer 告诉 STOREYS。“如果你想想之前的利率周期,甚至几年前开始的 OSFI 压力测试,利率环境的变化大约需要一年或一年半的时间才能对市场产生全面影响. 人们不得不退后一步,思考如何减轻借贷成本上升的影响。他们可能会考虑价格不同的房子或 GTA 不同地区的房子,但是——一年后——人们做出了这个决定(买房还是观望)。”

因此,Mercer 表示买家将重新进入市场——尽管可能会重新评估市场预期。“住房需求的所有其他先决条件都已具备,”Mercer 强调。“我们的市场非常紧张,我们看到人口以创纪录的速度增长——人们需要一个住的地方。”

话虽如此,不可否认的是,今年春季的房地产市场看起来将与近年来有所不同,特别是在大多伦多地区创下纪录的火爆表现之后,这种不同尤为明显。

“毫无疑问,2021年是创纪录的一年,”Mercer 承认道。“2022年,春季市场并没有像预期那样回升,因为我们看到了更高的借贷成本带来的初步影响。我预计今年会看到更多季节性趋势——我确实预计春季的销售量会比1月和2月要多——但是如果你从历史的角度来看待,与2021年和过去十年中的许多年相比,销售量肯定会下降。”

Mercer表示,大多伦多地区的某些地区可能会比其他地区更活跃。“在我们的IPSOS消费者调查中,我们注意到首次购房者将代表今年有意购买的买家的大部分,”默瑟说。“如果你想到首次购房者最受欢迎的住房类型,公寓是其中最受欢迎的。因此,那些拥有大量公寓库存的地区可能会吸引这个群体的兴趣。显然,多伦多市有许多公寓开发项目,但在整个大多伦多地区,也有各种公寓集中区:密西沙加市中心,Vaughan Metropolitan Centre等。”

默瑟指出,人们的关注点,可以理解的是,一直集中在市场的需求方面,这是利率上涨的副产品,但大多伦多地区在供应方面也没有看到太多的变化。

“因此,从中长期来看,这仍然是 GTA 的一个主要问题,”他说。“如果我们看到创纪录的移民水平,并且其中很多人选择搬进 GTA 和 Greater Golden Horseshoe,那么我们需要在租赁和房产市场上提供足够的住房。在过去的十年中,我们在两种情况下都看到了需要住房的人之间的竞争。因此,仅仅因为由于更高的借贷成本导致了房产市场的放缓,这并不意味着我们放缓推动供应增加的步伐。所有政府层面都承诺解决供应危机,我们需要继续这样做。”

尽管创纪录的低销量不可避免地让一些房地产经纪人彻夜难眠,但一些业内人士指出,库存的持续缺乏是未来几个月保持市场竞争力的驱动因素。本月早些时候,Realosophy Realty 总裁约翰帕萨利斯 (John Pasalis) 强调 ,大多伦多地区的低层库存已降至两个月以下,而公寓库存已降至三个月以下。根据当时帕萨利斯的说法,这些可能是市场逐渐升温的迹象。

当然,低库存通常意味着买家通常会为房屋支付更多费用,因为市场上对数量有限的房屋的需求往往更高。Pasalis 很快告诉 STOREYS,他并不是说市场与去年一样竞争激烈,只是说比秋季更具竞争力。

GTA 的房地产经纪人 Davelle Morrison 可以确认市场上肯定存在竞争。“令人惊讶的是,我看到了很多竞购战,”莫里森告诉 STOREYS。“昨晚,我的客户在北约克的一栋联排别墅中出价,有 19 个出价。我们认为他们肯定会得到它——尤其是因为它只有两间卧室——但他们失败了。他们只是第二高的报价。”

我们谈话时,莫里森说她当天早些时候准备在市中心展示一套公寓,但收到房地产经纪人的一封电子邮件,说他们刚刚收到一份购房合同。

“所以,我觉得现在上市和购买方面的情况都在好转,”莫里森谈到她目前在市场上看到的情况时说。但她不相信这种趋势会持续到温暖的月份。“人们似乎总是在等待春季市场,认为现在是上市房屋的合适时机,”她说。“我不同意,因为那时候你会看到一些放缓,因为我们将有更多的房源上市——这是每个人都希望的——但我认为供应可能足以满足现在已经开始寻找房源的买家。因此,虽然现在有很多竞购战,但我不确定 4 月或 5 月是否会发生同样的情况。”

莫里森说,人们会上市他们的房子,但买家不必为竞标战没有成功而过多在意。“我祈祷加拿大央行信守暂停利率的承诺,”达维尔谈到利率对春季市场的影响时说。加拿大央行最近表示将最终暂停加息。

“我认为我最担心的是 OFSI 可能会出台的规则,”莫里森谈到金融机构监管办公室 (OSFI) 可能会进行更严格的压力测试时说。“1 月份,他们出来说他们将进行一些磋商——将在 4 月中旬左右结束——这些磋商将收紧抵押贷款要求。我不知道到底会发生什么,但我觉得到今年年底——也许是夏天或秋天——我觉得会有一些紧缩,这将使买家更难进入市场,影响试图出售的卖家。”

在这方面,她建议卖家现在不应该等待,而是立即将他们的房产上市。“你等待的时间越长,你得到的就越少,”她说。“现在市场上有很多混合信息。你有销售和价格下滑的统计数据,但同样,你也有竞价战。我想说的是,现在的房地产市场比公寓市场要强劲得多。公寓似乎在市场上停留的时间更长,而独立屋的买卖则更多。”

多伦多抵押贷款经纪人和房地产评论员Ron Butler注意到在新的一年里立即开始出现“微小的活动爆发”,贷款申请和贷款批准都在增加。“但在过去的 10 到 12 天里,这种情况似乎正在逐渐消失,”他说。“当然,抵押贷款利率和销售活动之间存在直接关联。我们在 12 月和 1 月经历的是固定利率抵押贷款利率的下降——两年期、三年期和五年期的选择权都下降了。显然,可变利率上升,因为它总是在上升。我们看到了最低的5年固定利率为4.24%。考虑到一年多前它是1.99%,这似乎并不低,但仍然比5.29%好很多。我们看到了一个4.68%的三年固定利率,当利率低时,负担能力改善了。”

巴特勒很快指出,“低”是相对的。“’低’只是不是五点几的利率,”他说。然而,巴特勒表示,过去两周利率已经回升。“三年期利率上涨了 80 个基点;五年上涨了 70 个基点;除了 CMHC 五年固定利率外,本周我们将再次看到 5% 范围内的所有利率,”他说。“所以,就负担能力而言,这是一个重大而有意义的变化。”

巴特勒说,如果这种趋势继续下去,春季市场的前景不会很好。“它不会太有弹性,”他说。“就这么简单。” 他说,将近一半的 GTA 房源都被终止了。

“我们有一群人可能想要出售,但想了解他们的房子能卖多少钱,”巴特勒说。“所以,他们尝试。但我们看到许多上市的房子被取消了,因为他们发现没有人愿意出价。然而,肯定会有人有兴趣购买。我们看到,当一个房子采用统一接合同的方式上市时,屋主期望以 69.9 万加元的价格上市房子,并以 89.9 万加元的价格成交。所以,最终有 25 个人来看房子,因为他们认为房子的低价位很有吸引力。这表明有人有兴趣购买他们的第一套房子。”

相反,他说市场在 200 万加元以上的市场上没有看到类似的活动。“首次购房者创造了房地产金字塔的底部;巴特勒说。“如果他们发现负担不起,就不会采取那么多行动。这很奇怪,但四点几的抵押贷款利率确实比以五点几的抵押贷款利率更有吸引力。如果固定利率抵押贷款继续向上,那将是一个非常安静的春季市场。”

巴特勒称当前的利率环境“有点混乱”,并强调加拿大对美国市场的敏感性。

“加拿大央行承诺暂停提高最优惠利率;3 月份不会加息,”巴特勒说。“但在存在压力,因为美联储在过去两周变得更加鹰派。美国有大量的就业报告,他们的通货膨胀率没有我们下降得那么快,而且可能会持续小幅上升。下个月、下下个月甚至可能在夏季再次增加 25%——这会影响加拿大。最终,如果他们继续提高联邦基金利率,这将导致提高固定利率和浮动利率的压力。”

因此,我们必须关注美国和加拿大的就业创造数字和通货膨胀,巴特勒说。“在某些方面,美国的情况将开始控制加拿大的情况,”他说。

与此同时,尽管 4 月的阵雨可能离我们如此之近,我们几乎可以感觉到它们,但春天是否为 GTA 房地产市场注入了新的活力仍然悬而未决(希望房产市场变暖)。

来源:storeys.com/spring-real-estate-forecast-looking-unpredictable/

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