曼哈顿长期以来一直象征着美国企业的命运。20世纪20年代的摩天大楼热潮预示着现代办公室的兴起，办公室里堆满了转椅和办公桌。随着企业巨头的崛起和华尔街公司的蓬勃发展，20世纪70年代对办公空间的需求激增，催生了世界贸易中心等新大楼的浪潮。现在，疫情后的远程办公减少了对实体工作场所的需求，一种由豪华公寓而非办公室推动的不同类型的繁荣正在兴起。
在纽约金融区的water street 25号，美国有史以来最大的写字楼住宅转换正在进行。这座位于纽约证券交易所附近的大楼将把占地110万平方英尺（102193平方米）的写字楼改造成1300套公寓，从一室公寓到四居室住宅。改造后的建筑将包括一个篮球场、一个水疗中心以及室内和室外游泳池。它还将设有屋顶露台、娱乐休息室和亦可作为工作场所的空间。
这座建筑是一种更广泛的趋势的一部分，这种趋势是由大量新空置的办公楼引起的。在新冠肺炎流行之前，白领所需的空间已经在减少，但在家工作的大量增加使得更多的大楼空置。根据房地产公司cbre的数据，2022年第三季度，美国的办公室空置率飙升超过17%，创下近三十年来的最高纪录。伦敦约有8.4%的办公室空置，远高于5%左右的长期平均水平。
cbre估计，今年美国房地产市场将面临近2000万平方英尺的写字楼改造；占总供应量的一小部分，但几乎是2016年的五倍，当时该公司开始收集数据。在这几年中，三分之一的办公室改建都是住宅（或者酒店和生命科学实验室）。尽管最近的发展大部分发生在美国东海岸的大城市，在富裕国家办公司正在被改建为住宅。
转换的进展受到了一些挑战的影响，因此速度可能会更快。公寓需要有足够的自然光线和窗户，但现代写字楼通常并不能提供足够的光线和通风。另外，办公楼中的浴室往往聚集在同一区域，导致管道安装更为困难。此外，Zoning Law规限制了很多办公区的住房开发，而在某些情况下，楼层数、单元数量以及经济适用住房要求也可能会增加成本。穆迪分析公司（Moody’s Analytics）估计，在其追踪的1100栋纽约办公楼中，只有不到3%符合这些标准。
同时，计划改建办公室的开发商必须买断或重新安置现有租户。因此，转换的财务情况往往不令人满意。只有以大幅折扣交易的写字楼才有可能进行有利可图的改造。在某些情况下，改造一座旧办公楼的成本可能比建造一座全新的公寓楼更高。
一些政策制定者正在努力使这一过程更加顺畅。随着办公室空缺威胁到房东的底线、商业地产税收入以及附近商店和餐馆的生意，城市正在放松Zoning Law，并尝试减税。纽约市长埃里克·亚当斯（Eric Adams）预测，到2033年，这种激励措施将为纽约市带来2万套新公寓。伦敦计划在2030年前，利用其（Square Mile）的空间新建1500套住房。卡尔加里有三分之一的办公室空置，是一个更宏伟计划的所在地。2021，加拿大城市为愿意尝试转换的开发商启动了一项融资计划。此后，官员们承诺了超过1.53亿加元（1.15亿美元）的投资。
目前，转换是一个不断增长但相对小众的追求。然而，房地产价格暴跌、办公空间越来越空以及政治支持的增加表明，事情将加速发展。穆迪分析公司预计，2023年美国的办公室空置率将达到约19%的峰值，并在至少五年内保持高位。即使经济健康，对办公空间的需求似乎也不太可能恢复到大流行前的水平。研究公司盖洛普（Gallup）估计，工作可以远程完成的美国人在办公室的时间将比新冠肺炎袭击前少37%。
事实上，未来可能看起来更像曼哈顿。虽然Water Street25号是新的，但这部分城市的办公室改建是一个古老的现象。1987年股市崩盘后，纽约三分之一的办公室空置，税收激励措施被用来吸引开发商将老化的办公楼改建为住宅。“9·11”袭击加快了这一进程，企业纷纷转移到城镇其他地区。如今，曼哈顿下城居住着大约8.3万人，而1970年时只有不到700人。
这样，一个适合家庭生活的社区就诞生了，它为其他苦苦挣扎的办公中心提供了一个蓝图。游乐场里儿童玩耍，居民遛狗的情景改变了这个曾经的早九晚五的金融中心。夏天，附近的船屋提供免费的哈德逊河皮艇之旅。在冷的季节，冰上溜冰的人群在布鲁克菲尔德广场，一个靠近海滨的购物中心周围游荡。即使金融公司已经搬走，一些更具创意的租户，但包括康泰纳仕（CondéNast）和群英集团（GroupM）这两家媒体巨头在内的一批更有创意的租户也搬了进来。办公楼的消亡并不意味着城市中心的消亡。
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