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针对加拿大未来三年将投入12.5亿加元激励首次购房者，CBC认为这个政策可能会推高廉价房屋的价格。

乍一看，首次购房激励听起来对符合条件的人很有吸引力。一些具体细节尚未公布，但我们所知道的是，社会住房组织，包括多伦多的非营利性住房选择，已经使用了类似的方案，他们说这是可行的。

政府预算文件显示，新政策旨在作为一种经过手段检验的激励措施，帮助人们迈出房地产阶梯的第一步，使“首次购房者能够通过与CMHC分享购房成本来降低借贷成本。”无需持续付款。”

换言之，政府将给予你最高10%的房屋价值。最终你必须还清，但不是利息。

但是据麦克马斯特大学公共政策和全球化研究中心加拿大主席斯蒂芬·麦克布莱德说，意外的后果在公共政策中很常见。例如，2008年的政府救助拯救了银行，但他说，可能已经说服了所有人，银行下次也会得到救助，这使得投资者不那么谨慎。

对于加拿大住房市场而言，这一时期最明显的一系列意外后果是，美国央行采取了降息举措，部分原因是为了拯救濒临崩溃的房地产市场，同时也为了通过廉价借贷刺激崩溃后的经济。

在加拿大，房价从未崩溃过，加拿大银行被迫跟随美联储降息。虽然它为企业提供了廉价的投资现金，但却将加拿大的房价推到了顶峰，使其成为投资目标，其中包括只加剧了问题的外国买家。这让许多加拿大人陷入债务困境。

向更大范围的房产市场渗透

预算中提出的这一最新政策举措实际上是一个修补以前意想不到的后果的补丁。

通过限制符合条件的房屋抵押价值的总规模，并将该计划限制在年收入不足12万美元的家庭，政府正努力避免重蹈覆辙。但正如麦克布赖德指出的，即使是低端市场的干预也可能导致刺激计划向更广泛的房地产市场渗透。

“这些使第一套房子更实惠的措施，可能会使这些房子的居住者能够向上移动，……因此，推动价格提高规模，”麦克布莱德说。谁知道这是否会发生——但这是一个可能的后果，而且是无意的。”

多伦多和温哥华的房地产专家表示，新的激励措施不会对试图进入这些市场的年轻人产生什么影响，在这些市场中，即使是位于理想中心区域的大多数公寓也无法达到激励措施的限制。

在其他地方，包括汉密尔顿（Hamilton），那里的需求已经在以较低的价格强劲增长，一旦人们开始利用该计划，我们很可能会看到房价上涨到40万到50万美元之间。在大多数经济情况下，这种意外的好处最终在买卖双方之间以一定比例分享。

在没有住房短缺的地方，卖家的优势可能会减弱。

这就是说，一个简单的市场分析将表明，在狭小的市场领域注入超过10亿美元的新支出，将导致需求的小幅相对增长，并推高价格。

CIBC首席经济学家Avery Shenfeld在其预算分析中表示：“由于此类项目增加了需求，因此对房价下跌有点倾斜，解决可承受性的真正工作必须在供应方面进行。”

在最紧张的房地产市场，联邦计划也应该有助于刺激供应。虽然新买家只获得价值5%的无息贷款，但他们获得10%的新房产，为房地产开发商提供了市场优势，并可能鼓励建筑商保持供应。

正如Shenfeld和许多其他人所说，对新买家来说，最好的一件事就是加拿大房价普遍下跌到年轻人能够负担得起像样的住房而不必背负毁灭性的债务的水平。

截至2月份，一套住宅的平均价格下降了5%以上，尽管这在地区和房地产类型上有所不同。如果衰退继续下去，即使有了新的激励，那些能够等待的人可能仍然是最明智的。

来源：CBC新闻

根据一份发给多伦多地区学校董事会（TDSB）董事会的备忘录，福特政府决定增加平均班级人数，意味着将失去1000多个教学工作。

尽管仍为初步估计，该省最大的学校董事会表示，上周宣布的重大变化可能意味着4至8年级的教师减少216人，高中教师减少800人。

政府上周五宣布了安大略省教育系统的改革，包括增加中高中班级人数、新的基础数学和性教育课程，以及在教学期间在全省范围内禁止在教室里使用手机。

作为政府新教育计划的一部分，9至12年级的平均班级人数要求将从目前的22个调整为28个。

同时，4至8年级的平均班级人数将从23.84略微增加到24.5。

预计因退休、辞职而造成的工作损失

然而，这份备忘录说，失业不会来自立即裁员。这是因为政府为四年过渡期提供资金。

备忘录说：“这段时间内，只有退休、辞职或其他自愿离职，才能减少班级人数。”

“不会有非自愿的失业，”教育部长丽莎·汤普森周一表示。

在过渡期间，政府表示，未来三年将为学校董事会额外拨款16亿美元，用于“在需要时提供消耗保护，以支持维持教学岗位，从而通过教师消耗和自愿休假来管理削减。”

汤普森说：“我们将与他们合作，确保那些教师不会因为数字不相符而失去工作。”

安大略省中学教师联合会主席哈维·比肖夫星期五说，政府的计划将影响到大约5500名公立系统的中学教师，即大约20%。他说，这些工作包括3600个OSTF职位。

安大略省天主教英语教师协会周五表示，这一变化将“导致天主教学校大约5000个教学职位的流失”。

汤普森说，他们正在努力使安大略省的教室规模与加拿大其他司法管辖区保持一致。

“大幅”减少

TDSB备忘录还指出，二级课程的资金削减将影响另外82个教学工作，包括其他资金削减在内的变化将使安省节省2000万至2500万美元。

经过长达一个月的咨询过程，政府从72000个不同的利益相关者那里获得了反馈，包括教育工作者、家长和工会。

来源：CBC新闻

加拿大财政部长莫奈（Bill Morneau）今天宣布2019年联邦预算案，购房者成为最大得益者，首次购房可申请获得房价10％的奖励；联邦政府还宣布成立一个叫加拿大药品管理局的机构，加拿大国民不但医疗免费，药费或者也将全免。

今年是联邦大选年，选前预算案将会有众多福利，主要针对两个主要投票团体：千禧一代和长者，总的来说，预算包括228亿元的新支出。

财政赤字方面，2018-19年财政赤字为149亿加元，比秋季略有下降；2019-20年赤字预计为198亿加元。

目前，加拿大联邦政府债务高达6856亿加元，预计到2023-24年将增至7617亿加元。债务与国内生产总值GDP的比率为30.8％，预计到2023-24年降至28.6％。

首次买房9折

对于首次购房者，政府新增了一个激励措施（First-Time Home Buyer Incentive），

成立共享按揭计划（shared-equity mortgage program），未来三年将投入12.5亿加元，这笔钱将用于申请保险抵押贷款的首次购房者。

购房者只要支付5％首付款，获得高达房价10％的奖励，这将降低抵押贷款的金额。

例如，如果首次购房者准备购买一间价值40万加元的房屋，5%首付2万元。如果通过新的奖励计划，申请者可以通过CMHC获得高达40,000元的奖励。换言之，购房者不再需要申请38万加元按揭贷款，而只需要申请34万元的按揭。 这会使到每月按揭贷款账单从$1970元降低至$1750元。

该计划可购买的房价最高$50万的房屋，如果购买新建房屋则有10%激励，购买现有房屋则只有5％的奖励，并且只有年收入低于12万加元的家庭才能参加该计划。

这笔10%的激励奖金是要偿还的 ，但预算案没有详细解释何时偿还，可能是在转售房屋的时候。

该计划最早将于今年9月份实施。

另外，首次购房者的RRSP提款限额将从25,000元上升至35,000元。

成立房地产审计小组打击偷税洗钱

其中关于房产方面，在加拿大税务局设立专门房地产审计小组，以解决住房市场税务违规问题和洗钱问题。

全民药费或将全免

联邦政府提出一项全国医药保健计划，宣布拨出3500万元建立加拿大药品管理局，该机构将建立在各省和地区关于大宗药物购买的J工作上，并为处方药谈判提供更好的价格。

预算案还有其他亮点，例如对于原住民，财长提供众多福利，包括在五年内额外增加7.39亿加元，修复第一民族储备的供水系统，三年内12亿元用于帮助原住民儿童获得医疗保健和社会服务。

财长还承诺确保到2030年钱，在全国范围内使用高速互联网。

在环保方面，联邦政府还推出一项电动车购买奖励项目，标价低于45,000加元的电动车将获得高达5,000元的奖励。联邦还与各地市政局合作，提供资金支持改造，如热水系统或屋顶太阳能电池板，使家庭和企业更节能。

来源：丁其&咚君 超级生活

本文参考：https://globalnews.ca/news/5069183/budget-2019-canada-housing-affordability/

近期大型银行调低最多业主选用的5年期定息房贷利率，虽然有助削弱供楼开支，只是实际得益轻微，业界认为未足以刺激楼市转旺。

这一轮减息由皇家银行带头，将利息由3.89%下调至3.74%，亦即回落15点子，但新签约的供楼族才受惠。

不过，业界指出，这幅度的调低应未能激活楼市交投，原因是实际供楼负担的纾缓作用不大。

事实上，以50万元房贷计算，这次减息大约可令供楼族每月悭回40元，换句话说，相等于四杯高档咖啡的消费。

根据地产代理Shawn Zigelstein的看法，如果一再下调的话，吸引力应会提高，便可望吸引近来按兵不动的买家入市。

今年首两个月，大多伦多地区综合平均屋价766,197元。

利率资讯网站Ratehub的房贷计算机推算结果显示，如果支付最低首期，以25年还本期来说，利息3.89%的每月供楼3,865元，下调15点子之后，供款额相应下跌至3,805元，亦即减少60元，每年合计节省负担720元。

近期大多伦多地区二手楼市成交量未见起色。根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)，1月及2月累积销量稍逾9,000宗，与去年同期相比，微跌1.7%。销量回落，除了受到恶劣天气影响之外，也许可以解读为这一轮的减息未能明显提升入市意欲。

无论如何，加拿大中央银行加息步伐看来应会收慢，甚至可能掉头减息，对于供楼族及准买家来说，相信是好消息。

目前已有大型银行预测至明年底央行只会加息一次，但市场更出现减息的看法。根据理财公司Gluskin Sheff+Associates首席经济师David Rosenberg，由于经济转弱，加拿大中央银行收紧银根的政策已见改为中性，态度也略为回软，以政策渐进来说，下一步应会是开始减息。

目前为止，就业市场蓬勃是本国经济亮点。不过，这名专家却指出，上月份每周工作时间减少0.7%，由于工作时间缩减，实际上损失了13万个职位。

来源 : 明报新闻网

加拿大瑞麦地产(RE/MAX Canada)预测，全国今年屋价应会有1.7%增长，但多伦多地区表现会强一些，估计升幅可达2%。

该地产经纪行旗下团队The Richards Group也看好多伦多楼市，在分析报告中预期今年市况平稳，增长温和。

这意味着经历近数年的波动之后，楼市趋于淡静，带来缓解。这个地产经纪团队指出，大体上来说，市道略为平衡属于正面的发展。

买家及卖家采取观望态度是促成市场平淡的原因。卖家可能仍需要时间来接受屋价不再会有30%年增长的现实。该团队指出，但凡市场调整，卖家一般都需要4至6个月来修改对眼前楼市状况的期望。

此外，买家也倾向于观望，以图弄清楚屋价所受到的影响，指望会明显向下调整。

该团队解释，一旦双方适应了市场现状，积压的需求通常都会刺激交投回升，原因是买家购房及卖家卖房的理由不会消失，而且预期今年春季会全面浮现。

由于宏观经济条件和牵涉到邻邦美国的政治形势仍然不明朗及引来忧虑，买家及卖家态度继续审慎。不过，据预测，未来一年，这些外来因素及多伦多持续的需求及增长应会取得平衡。

该经纪团队又提醒卖家，屋价下跌提供了较为容易负担换大屋的契机。
以多伦多Leslieville/Riverside邻域，亦即是多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的E01区为例，去年1月至12月的半独立屋平均价格1,046,175元。

如果换独立屋，以区内均价1,223,225元计算，需要额外负担约17.7万元。但若屋价同录得25%的增长，差价相应增加至稍逾22.1万元。

屋价上升，卖家当然可以取得较高的售价，但如果卖屋是为了换大屋，再入市时也需要面对屋价增加的影响，以上述的例子来说，额外负担增加几乎4.5万元。

报告特别提到，多伦多东端共管柏文﹑镇屋及半独立屋需求殷切，对这些业主来说，更加容易换独立屋。

目前也是买家入市的机会，因为继卖买双方都采取观望态度之后，市场楼盘将会增加。该团队也留意到，不少卖家不想在多重放盘服务系统挂牌，而是希望透过独家出售的安排来测试一下市场。

此外，屋价难免有短期波动，但长远走势向上。报告引用多伦多地产商会多重放盘服务系统的数据图表，显示早于1995年，大多伦多地区平均屋价还只是稍逾17.5万元，但目前已处于70万以上的水平。

展望多伦多东端今年的楼市，该团队预期会更为平衡。售价较高的楼盘可能待售日数会长一些，但150万元以下的住宅应可继续卖得快。这类住宅库存压力持续，目前可以留意到抢先落柯化的情况重现。

报告指出，东端市场继续甚受买家支持，对于大多伦多地区所遇到的任何负面因素，应当具备抵御的韧力。

来源 : 明报置业频道

根据多伦多的地产经纪组织，房贷压力测试计算入息要求，在大多伦多地区较实际水平高出逾8,000元，占家庭入息比率不低，阻碍买家入市。

去年期间，平均房屋按揭利率比2017年为高，无疑增加了买家入市难度。不过，多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)指出， 新压力测试规例也带来影响，导致去年成交量减少。

事实上，去年大多伦多地区屋价回落，以全年平均屋价787,300元计算，按年下跌约35,000元，抵消加息对供楼负担的部分影响，当中以独立屋、半独立屋及镇屋为然。然而，根据该地产商会，联邦政府金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)的新压力测试也造成置业关卡。

按照去年初实施的房贷新规定，受联邦政府规管的贷款商，须用比实际利率高出至少两厘来计算买家的还款能力。

这项新要求针对不用购买保险的房屋按揭，亦即首期至少两成的贷款，必须以高出合约两厘的利率，又或是加拿大中央银行通告的五年期固定利率来计算收入要求，以较高的利率为准。

多伦多地产商会指出，以大多伦多地区平均屋价及20%首期来说，新规定意味著去年准买家以高出实际每月供款700元来计算收入要求，全年计算，相等于税后的8,400元。该商会委托Ipsos进行的调查发现，去年大多伦多地区买家的平均家庭收入估计约102,000元。由此可见，相对于家庭收入来说，这笔额外收入要求数目庞大。

该地产经纪组织指出，很多家庭根本不符合资格购买原本心仪的物业，就乾脆暂停置业，或者在类别、面积、质素及地点等方面重新考虑。大多伦多地区的销量于2016年创出113,040宗的历来最高纪录，同年首次买家份额51%，但去年销量及首次买家份额则分别回落至77,426宗及48%。该地产商会提供了潜在的理由，认为首置人士去年可能继续受到政府政策改变的影响。

来源 : 明报新闻网

温哥华著名企业家和慈善家大卫.西多（David Sidoo）决定辞去他在两家公司担任的CEO职务。他被指控在2011年和2012年分别为他的两个儿子雇人代考SAT（学术能力评估测试，其分数是申请美国大学及奖学金的重要参考）。西多已在加州圣何塞被捕，将于星期五（3月15日）出庭。

能源投资公司East West Petroleum 和锂金属投资与开发公司Advantage Lithium Corp.分别发表声明，称西多为公司利益考虑决定暂时离职，但仍属于公司高管。声明还强调他的法庭诉讼与公司业务无关。

对西多的指控是最近激起公愤的美国高校入学舞弊丑闻的一部分。被指控的学生父母、招生顾问、大学教练和辅导员多达50人。学生父母中包括好莱坞影星和著名企业家。他们涉嫌通过贿赂考试管理人员，修改或伪造成绩，雇人代考等行为让自己的孩子进入名校。

西多今年59岁。他曾是第一个进入加拿大职业美式足球队的印度裔球员，退役后进入商界。

来源：（RCI with CBC News）作者：吴薇

加拿大地产协会（CREA）今天公布数据，今年2月份房屋销量和平均成交价均较一年前下跌。

CREA表示，上月房屋销量按年下跌4.4%。按月计，2月份销量比今年1月下跌9.1%。

2月是全年房地产市场的淡季，但是今年2月全国仅售出29,974套房，是2012年11月以来销售最慢的一个月。

CREA主席Barb Sukkau指出，许多买家因为按揭压力测试无法买房，合资格的买家少了也令卖家受到影响。

CREA在其最新年度展望中预期，2019年全国房屋销量将年增长1.6%至450,500套。这将是自2010年以来增长最弱的数据。2020年销量预计增长2%，至459,400套。

房价下跌5%

2月全国房屋平均售价为$468,350，比去年2月下跌5.2%。

除去大多伦多和大温哥华两大房价最高的市场，全国房屋平均售价$371,000。

CREA也用房屋价格指数（HPI）来衡量房价波动。HPI在过去12个月下跌了0.1%。这是近十年来HPI首次出现负值。

以下是加拿大各大城市其季节性调整后的房价按年变动：

大温哥华：-10.8%
圣约翰士（St. John's）：-8.6%
雷湾（Thunder Bay）:-8.4%
卡尔加里:-5.8%
埃德蒙顿（Edmonton）:-4.7%
温尼伯（Winnipeg）:1.3%
魁北克:1.8%
大多伦多:2.0%
Hamilton-Burlington:2.8%
Kitchener-Waterloo:3.0%
蒙特利尔:4.7%
渥太华:7.3%
London and St. Thomas:12.0%
Windsor-Essex:17.6%

TD银行经济师Brian DePratto指出，2月多伦多和温哥华受到严冬天气的影响，潜在买家和卖家保持观望。随着春季天气转暖，市场将迎来真正的考验。因普遍预期央行今年内不会再加息，这将有助于市场回弹。

来源：加国无忧

多伦多供楼族平均房贷还款额上升，拖欠率也略为回升。去年第三季，多伦多地区录得0.1%的房贷拖欠率，虽然继续属于偏低水平，但相对于同年首季的0.09%，还是略为恶化。

这意味著每万名供楼族之中，还款脱期至少90天的人由9名增加至10名。去年7月至9月的回升，扭转了过去3年多以来拖欠率一直下跌的走势。根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)，2015年首个季度，多伦多的拖欠率略为回升至0.19%，其后持续改善，至去首季已降至0.09%。不过，值得一提的是，多伦多地区是全安省最贵的市场，但这个联邦政府房屋机构指出，以去年第三季来说，多伦多的拖欠率明显低过全省的平均水平。

该政府机构的分析报告又指出，多伦多房贷供款持续上升。

自从2017年5月大多伦多地区楼市调整以来，屋价已从峰位回落，不过，供楼族的平均每月还款额未有跟随下跌，反而是持续上升。

2017年首季，多伦多人口普查地区平均每月房贷供款是1,562元，至同年第三季升至1,614年，及至去年第三季再涨至1,710元，换言之，按年增加几乎6%，亦即96元。

另方面，咸美顿的房贷拖欠率维持在0.09%的低位不变。

楼市降温之前，这个多伦多西面市场市道持续炽热，屋价升势明显，但显然未有导致房贷拖欠率恶化。

刚好相反，当地的拖欠率跌势比多伦多更加明显。信贷资讯公司Equifax及加拿大按揭及房屋公司的分析显示，2014年第三季，咸美顿的拖欠率高至0.25%，至去年初已处于0.09%水平。房贷拖欠率低位持平，应当与经济改善有关。加拿大按揭及房屋公司在分析报告中指出，安省就业市场好转，再加上信贷条件收紧，导致近年来供楼族的信用评分提高。

去年第三季，多伦多地区供楼族的用信评分处于775的水平，显示严重违约风险偏低。

一般来说，700至749被视为非常良好评分，至于750分及以上，则属于优异级别。

来源 : 明报新闻网

在今年年2月20日，加拿大联邦移民部进行的快速通道（Express Entry）抽签中，有3350名候选人获得移民邀请（ITA），这令今年迄今为止获得ITA的人数达到了1.45万之多，比去年同期大增70%。专家指出，今年加拿大可能打开大门欢迎移民，抽签会变得更加频繁，而分数门槛可能也会降低。

据悉，“快速通道”计划是联邦移民部于2015年推出的，申请人在经过综合排名系统（CRS）打分后，其资料就存在了数据库中，由移民部择优发出移民邀请。三大移民类别：联邦技术移民（Federal Skilled Worker Program）、联邦技工类移民（ Federal Skilled Trades program ）和加拿大经验类移民（Canadian Experience Class），都采取了这种方式。

在去年也就是2018年，“快速通道”一共发出了89800份移民申请邀请，大大超过了原定目标74900份，并创下了该系统启动以来的最高纪录，令广大移民申请人一片欢呼。

然而今年一开始，本国接纳移民的势头就超过了去年。

移民部数据指出，在2019年2月20日的抽签中，有3350名候选人获得移民邀请（ITA）。2019年迄今为止，加拿大移民部总计发出了1.45万份申请移民邀请，比去年同期大增70%，并创下了同期的最高记录。

这次抽签最低门槛是457分，比1月30日攀升了19分，但是仍处于较低的水平。（上图）

从现有的迹象来看，2019年的ITA数量很可能再创新高，所以移民部在鼓励没有加拿大工作经验的人，也来申请移民。

在移民部的新闻公报中列出了三个假设的例子。这些申请人都没有加拿大经验，但是都能通过2月20日的抽签程序，并获得ITA。

Jamel现年32岁，拥有两个学士学位，当过3年商业顾问。尽管他从未在加拿大工作或学习，具有较高的英语语言能力。他如果申请移民，CRS得分为458分，正好超过分数线。

Jorge和Ludmilla分别29岁和32岁，都持有学士学位，Jorge从事人力资源工作3年。他们的雅思笔试展示了较高的英语语言能力，但是从未在加拿大工作或学习。不过，Jorge在多伦多有兄弟姐妹可以加分。两人若以Jorge为主申请人申请移民，CRS得分为458分，也正好通过2月20日的抽签分数线。

Kathleen现年33岁，拥有硕士学位，做过3年房地产经纪人。她从未在加拿大工作或学习过，但是参加了CELPIP考试，并在所有类别中获得了10分，于是CRS得分为459分，超过2月20日的抽签分数线两分，也能获得移民邀请。

位于蒙特利尔的移民律师事务所Campbell Cohen的高级合伙人科恩（David Cohen）提醒，快速通道的三大移民类别在2019年和2020年的配额都有所调涨，令移民部在2019年需要扩大抽签规模，或进行更频密的抽签才行，而这将意味着最低分门槛还会下降，移民加拿大会变得更加容易。

来源:加国无忧 作者：牧涛

大多伦多贵屋市场奥克维尔地区近期屋价表现出色，在全国主要市场中领跑。

加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)表示，上个月份，奥克维尔-米尔顿的基准屋价为926,800元，单月上升2.26%，跑赢国内其他17个市场。

资料显示，不论是与3个月前、6个前或是12个月前相比，这个多伦多市西面市场的屋价均有增长，5年累积升幅则稍逾50%。

同期间，本国大部分主要市场首月价格普遍回软，除了奥克维尔地区之外，录得单月增长就只有楼市新秀渥太华及大满地可，但升幅已经落后至0.4%及0.17%。

跌幅较大的市场集中在卑诗省。根据该全国性地产组织的报告，低陆平原及菲沙河谷相继下跌1.39%及1.63%。

大温哥华弱势也明显，上月份屋价指数基准价格下跌至1,019,600元，单月回落1.23%。与奥克维尔地区的表现刚好相反，这个加西市场3月、6月及12月屋价相比均录得跌幅。

大多伦多地区近期屋价表现也疲弱，但跌幅比温哥华较温和，单月回落0.32%至761,800元，3年及5年累积升幅则分别达到32.44%及56.64%。

来源 : 明报新闻网

对于不少移民海外，想要在新家扎根的人来说，如何将中国的大笔资金转移到海外都是难事。

众所周知，中国有着外汇出口管制（每人每年只能汇款5万美元到国外），可不少移民都是急需大量资金的，买房，买车，做生意，孩子教育都是不小的开销。

要知道从中国非法换汇或购汇用途为境外买房或保险现在都是严格被禁止的！

不少人为了拿到钱走的是非法途径（如地下钱庄等），但随着国家近年来的查处力度越来越大，全球信息共享分工的进一步紧密，如今这样操作的风险越来越大，已经有不少铤而走险华人被惩罚！

然而，很多人可能并不知道，就在去年年初，中国的外汇政策已经悄悄做了调整，开始向海外华人提供合法转移资产的机会！

根据中国人民银行公布的最新外汇管理局《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》，来自中国的合法移民现在完全可以走相关合法流程，汇出超过5万美元的大笔资金至海外，将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法财产变现，通过外汇指定银行购汇和汇出境外！

对大笔资产转移者的要求：

1.必须是已经拿到国外永久居留权的中国公民或者外籍人士（包括从中国内地移居外国，或者赴香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区定居的居民）

2.需将在中国境内持有的房产售出（可以将售房款一次性结成外汇转至当事人境外银行账户），其他有价证券和不动产也必须出售后才能申请资产转移

3.对外转移的财产应是合法财产，且不得与他人有权益争议

4.办理成功的申请人不得在中国境内提取外币现钞。必须直接将外汇汇往移民或继承人居住国或地区申请人本人账户

5.所有合法移民到其他国家地区的中国公民，有且只有一次机会向外管局申请移民财产转移机会

申请材料：

1.身份证明文件（身份证、户口本、永久居留证等）

2.中国驻外使馆出具（或认证）申请人在国外已取得永居身份的证明

3.境外生活的证明材料，如驾照、银行账单等3种以上证明文件

4.银行存款的完税证明

5.原房产证（售房前）复印件，卖房时的税票及税务局完税证明原件，过户后新不动产权证复印件

6.存量房屋买卖合同（网签合同）。需要注意的是房子全款的价格指的就是合同价格和完税价格，结算外汇时只能按照可证明的价款计算

7.委托他人办理资产转移的，应提供委托代理协议（提供原件、无需公证），代理人身份证明复印件

8.指定汇出接收银行。这一点需要提前与境内汇出行沟通能否办理移民财产转移汇款业务，境外接收行能否接收境外汇入，账户是否支持接收该汇入币种。汇出、汇入账户户名均属申请人同一人

特别注意事项：

1、申请材料齐全之后，大约20个工作日办结。

2、这个时候千万不要漏接电话，因为从批文下达之日起计算15个自然日必须完成购汇转款业务，否则过期不侯。

3、不允许第二次申请。

4、正在办理国外永久居留权的不适用，如果已经取得国外永久居留权但仍是国内税务居民的要慎重

5、所有国内房产交易都会在房管部门登记，购汇金额不得超过卖房款

6、移民必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额，分步汇出，首次可汇出金额不得超出全部拟申请转移资产的一半，首次汇出满一年后，可汇出不超过剩余资产的一半，自首次汇出满两年后，可以汇出全部剩余资产。资产不超过20万人民币的（含20万），可申请一次性汇出。

更多细则请的登陆中国人民银行官网下载界面

如今随着中国对外程度的日益提高，开放外汇出口是必然趋势，各位海外同胞现在请抓紧政策利好机会，细心梳理好申请细节，合法转移自己的血汗钱！千万别走地下钱庄等非法换汇途径。

来源：加拿大家园作者：Panta

根据多项研究，富人的租房越来越多。事实上，根据公寓上市网站rentcafe.com最近的一项研究，年收入在15万美元或以上的租户是增长最快的租户群体，该研究分析了美国人口普查、房地产上市网站redfin和propertyshark以及公寓房地产研究公司yardi matrix的定价和人口统计数据。

Rentcafe.com的研究显示：“2007年至2017年间，收入最高的房客增长了175%，而收入相同的房主则增长了67%。“根据最新的美国人口普查数据，在全国4330万租房者中，210万是收入最高的。早在2007年，只有774000名高收入租户。”

“金融危机后，人们对拥有住房的态度发生了变化，特别是在高收入家庭中。”

-Tendayi Kapfidze，Lendingtree的首席经济学家

哈佛大学住房研究联合中心（Joint Center for Housing Research of Harvard University）2018年的一项研究也发现，高收入者的租房越来越多。报告显示，2017年收入超过10万美元的租户数量增长了5%，“使2012-2017年的累计增长达到260万左右”。此外，该收入阶层的租房率在2017年创下历史新高（19%），高收入家庭占“过去五年租房增长的绝大多数”。

当然，低收入的人仍然占了大多数租房者的比例（哈佛大学的研究发现，三分之二的租房家庭的收入不足6万美元），而且很多富人都在抢购房子。但是，越来越多的富裕租房者告诉我们一些关于房地产市场的事情。

Trulia的首席经济学家Issi Romem说：“（进入房地产市场）的门槛比过去更高。”他补充说，房价已经上涨，贷款标准仍然比经济衰退前更为严格。

这通常意味着即使是富人也买不起。他补充说：“如果你像一个沿海城市一样生活在这个国家一个更昂贵的地区，这可能是特别真实的。”ZiLoW数据显示，在过去的10年里，美国住宅的中值增加了近30%到223000美元，在过去的十年里旧金山的房价上涨了近90%。在纽约，他们涨了46%，而在许多其他城市，你需要挣6位数的薪水才能买到。许多年轻的消费者，甚至是那些做银行的人，都背负着学生贷款的债务，这使得储蓄更难买到。

另外，正如MarketWatch报道的那样，现在“任何潜在买家都要克服一系列的障碍，从不断上升的抵押贷款利率到负担得起的供应不足”，这意味着“买房子不容易，更多的美国人可能会放弃。”

有些富人根本不想买东西。Lendingtree首席经济学家Tendayi Kapfidze说：“金融危机后，人们对拥有住房的态度发生了变化，特别是在高收入家庭中，”他补充说，他们对购买住房的兴趣“自2013年以来一直在下降。”

原因还不清楚，但Kapfidze补充说，“很多人只是因为灵活性而喜欢租房子。”Yardi Matrix的高级分析师Doug Ressler补充说，对于富人来说，租房子可能是一个特别有吸引力的选择，因为近年来，有大量的高端租赁和便利设施涌入。

来源：www.marketwatch.com 作者：Catey Hill

大多伦多地区近期入市的买家，首次置业份额不足一半，总体来说，平均都有2个物业û队漶A反映屋价调整期间，有人观望等续跌，但同时更多人趁低吸纳。

民调公司Ipsos的调查显示，调查前的1年置业的买家之中，首次置业人士份额48%，馀下52%买家，名下的物业数量至少有2间。

去年大多伦多地区楼市仍在调整，全年综合平均屋价787,300元，按年下跌4.3%，至于成交量，也回落16.1%至77,426宗。

成交萎缩，年初实施的房贷压力测试摆脱不了关系。不过，一些经济师在分析报告中指出，由于市况不明朗，多了准买家采取观望态度，不急于入市。不过，根据Ipsos去年进行的调查，增持物业的买家过半数，一定程度上反映出楼市不乏好友，趁屋价调整入市，增加楼市方面的投资。

多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)引述调查结果称，在这些新近买家之中，持有2个物业的份额达到32%。至于多至3及4个物业在手的买家，也分别占了8%及6%，结果将总体买家的平均名下物业数目推高至2间。

值得一提的是，手上持有至少5个物业的买家也不少，份额高至6%。资料显示，去年905地区的增购物业买家的份额较高，占了53%，多伦多市则只有51%。调查结果显示，大部分近期买家都是购买二手楼，但份额已见回落，由2016年的70%缩细至64%。根据该地产经纪组织，主要原因可能是多了买家直接向发展商购买共管柏文楼花。

去年独立屋市道偏淡。今次的调查也发现，购买独立屋的买家份额由对上2年的49%减少至44%，但选择价格较平的半独立屋及镇屋的买家份额则相应增加。共管柏文市场方面，买家份额占22%，与2017年的水平一致。

来源 : 明报新闻网

上月份豪宅销量下跌，200万元档次以上市场的跌幅约一成半。去年初，大多伦多地区共有90个物业的成交价达到200万元或以上，但今年同期已经减少至76个，换言之，年计回落15.6%。

毫无疑问，这个档次物业以独立屋为主。多重放盘服务系统的成交数据显示，豪宅市场销量实际上由独立屋领跌。

根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的每月报告，1月期间共有65间独立屋的成交价至少200万元，但2018年同期则有80间。

不过，值得留意的是，近年来，1月份豪华独立屋市道通常都较为淡静。

这个价格的共管柏文的成交量则保不失，共录得6宗的成交，按年比较增加了1宗。

不过，如果将价格门槛调低至150万元，这类高密度住宅的交投还是略为回落，由18宗减少至14宗。

总体来说，多伦多地区上月份共有185个住宅的成交价至少达到150万元，占月内总销量4.6%，相对于去年同期的209间，年计跌幅11.5%。

来源 : 明报新闻网

一项新的研究发现，有年幼子女的家庭，如果考虑从蒙特利尔搬到多伦多，则要准备在每月的儿童保育费账单上多添个 0。

加拿大政策选择中心（CCPA）本周四（2月7日）发表了一个报告，报告称，多伦多的托儿费用几乎是蒙特利尔的10 倍之多，自1997年以来，蒙特利尔所在的魁北克省就一直实施由省政府巨额资助的全民保育项目。

报告说，多伦多市托儿所/幼儿园的每月平均费用为 1,675 加元，蒙特利尔的只有 175 加元。

多伦多是加拿大托儿费最高的城市，而蒙特利尔则是加拿大托儿费最低的城市。

温哥华的托儿费倒数第二贵，平均每月1450 加元。

CCPA 的报告显示，魁北克省的托儿费用为全国最低，各城市平均每月不到 200 加元。

马尼托巴省的托儿所第二便宜，温尼伯市的托儿所平均每月 651 加元，爱德华王子岛省第三便宜，夏洛特敦市的平均费用为 738 加元。

报告发现，自2017年以来，在加拿大 61% 的城市，儿童保育费用的上涨速度都超过通货膨胀率。

几乎所有的加拿大城市都存在进托儿所需要早排队的情况，妇女一怀孕，就需要马上去托儿所登记位置。

作者 RCI 来源：加拿大国际广播 Radio Canada International

据CBC最新报道，加拿大国家银行（National Bank of Canada）的一份研究报告警告，由于房市下滑，利率上升以及国民储蓄率下降，加拿大消费增长将陷入自从全球金融危机以来的最低水平，也就是10年最低。

该银行高级经济学家Krishen Rangasamy在报告中指出，由于2008-09年全球金融危机的影响，加拿大的消费增长率一度跌至0.2%。但由于各种因素的影响，估计今年的消费增长率会下滑至1.3%，这是10年来的最低水平。明年有可能进一步下滑，至1.2%。

Rangasamy将消费增长的滑坡归咎于三大原因，或是一升两降，也就是利率上升，房市下行以及国民储蓄率下降。

利率上升：加拿大央行于2017年7月开始加息之后，加拿大央行不断发出警告：本国低利率时代业已终结，加拿大家庭将面临节节升高的利率以及更多的债务。加拿大央行说到做到，从那时起就已经连续加息5次，目前主利率为1.75%。

虽然进入2019年之后，加拿大央行并没有继续加息，但目前仍然处于利率上升的环境。仅就房地产市场来说，业主们已经感受到加息之痛：那就是他们的按揭月供比加息之前增加不少。而利率上升本身，也会影响加拿大人在各个方面的消费习惯，对收入不高的群体而言，更可能节衣缩食，努力减少消费方面的开支。

房市下行：Rangasamy指出，房市变冷不仅仅是市场层面，不仅仅是交易量下滑或是房价下跌，更有心理层面的影响，这就是所谓的“房屋财富效应”（housing wealth effects）。

别小看了这个效应，它对家庭和个人的消费信心影响极大：也就是当房价越升越高时，加拿大人尤其房主们感觉自己越来越富，于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂，房价急降，他们的房子不再那么值钱的时候，他们就可能消费信心大挫，不敢再花钱用于其它方面的消费。

CIBC的副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）曾经指出，问题不是看房价跌了多少，而是看怎么跌的：如果是因为房屋供应增加令房价大跌还好说，要是因为利率升高而大跌那就会严重很多。因为利率升高之后，人们就要为房子多付按揭，也就不愿在其它方面多花钱，这对消费又是打击。

储蓄率下降：根据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）提供的数字，在过去的2018年，加拿大家庭的储蓄率下降到仅占收入的1.4%，这是自从2005年以来的最低。而在上世纪九十年代早期，本国家庭的平均储蓄率曾经达到12-15%

经济学家表示，家庭储蓄率下降在美国及其它发达国家也可见到，但加拿大的情况是，一方面储蓄率下降幅度非常大，另一方面则是债务上升得厉害。加拿大家庭债务与可支配收入的比率一再破纪录，目前已经达到170%，意味着加拿大家庭每1元可支配收入中就有约1.7元的欠债。

不过Rangaswamy表示，对消费者来说，并非所有的情况都很糟糕。加拿大的消费增长也有相对有利的方面，一是就业市场仍然强劲，工作机会多失业率历史最低。而国家银行的最新调查也显示，加拿大公司和企业仍然愿意多招人，以解决某些领域人手短缺的问题。

另外一个方面，2019年是联邦大选年，让我们寄希望于无论是旧政府，还是新政府，或许会采取新的得力的政策和措施来刺激经济，并促进消费。

来源：加国无忧

星期一，渥太华开始接受2019年申请父母和祖父母团聚的在线申请。2.7万个名额在不到10分钟内一抢而空。

移民部以前是不限报名人数，从申请者中采取抽签的方式， 抽中者可以递交申请材料。可被抽中的人有的并没有按时提交申请，也有的根本不符合担保条件。此外也有批评说，那些有钱请移民律师的人，申请成功的可能性会更大。

于是移民部去年8月宣布了2019年在线申请计划， 设定2.7万个名额，在线上提交申请，先到先得，满员为止。当时移民部表示，这种新模式将使该计划更加公平。

结果星期一开始接受网上申请不到10分钟，2.7万个名额就被抢光。

这引起一些业内人士对这种方法公平性的关注，质疑其带有“极度歧视”的意味。因为那些因各种原因无法在那么短的时间内填写表格的人，如残疾人、英法语不怎么流利的人，都会被瞬间淘汰。

总部位于多伦多的移民律师克利福德·麦卡腾（Clifford McCarten）说，因为只有那些拥有可靠的互联网接入，快速打字技能以及对英语或法语的良好理解的人才会有成功的希望。他说，填写担保申请表大约需要10分钟才能完成，可在那一瞬间名额已经没了。

麦卡腾说：“移民部的系统设计，排除了很多人，包括网速不够快的、阅读英语较慢的，甚至脑子稍慢一点都不行，而这都意味着他们会失去与家人团聚的机会。这是难以令人接受的”。

温哥华移民律师陶维表示，担保表格上的失实陈述或填写错误会带来严重后果，因此英语或法语水平有限的人填写时都必须小心谨慎。 他说，对这些人来讲，“这真是一场灾难，一场巨大的失败”。有些人甚至根本没有平等机会参与这种申请过程。

陶维说：“网站显然有一些技术障碍，因为有人事先等了几个小时，但开放申请之后根本就没看到申请表，所以他们的申请还没开始就结束了”。他现在正在收集失败的申请人和其他律师的资料，已经听到了对技术问题的广泛关注。此外他还在审视这种方式本身，在公平方面有多大问题。

移民部长胡森（Hussen）的发言人马特·吉内斯特（Mat Genest）则表示，已经对周一的申请进行了初步分析，未发现系统存在任何技术问题。

他说，移民部的申请网站还设置了防止有人用机器人操作的功能，以进一步确保所有应用程序都公平合法。从结果看，有10万人竞争2.7万名额，显然是有些供不应求。

来源：加拿大国际广播

奥克维尔屋价去年跌得急，但今年走势可望好转，200万元以上档次豪宅市道预期畅旺。过去一年，这个多伦多西面城市屋价调整幅度明显，与大多伦多地区平均跌幅相比，超出一倍有多。

二手楼市行情显示，2018年全年，奥克维尔平均综合屋价稍逾104万元，相对于2017年的接近115.9万元，回吐117,640元，跌幅10.2%。

同期间，大多伦多地区的整体屋价也是向下调整。不过，根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)，全年跌幅温和许多，累积下跌35,381元至787,300元，亦即4.3%，也就是不及奥克维尔的一半。

不过，瑞麦地产看好奥克维尔二手楼市今年屋价表现，预测略为收复失地，当中豪宅市道应会继续造好。

奥克维尔邻近多伦多，相距约30分钟车程，吸引富裕家庭及退休族迁入，属于全国贵屋市场之一，去年来说，平均屋价比大多伦多地区高出逾三成。

这间地产经纪行在2019年楼市展望报告中指出，去年这个湖畔城市豪宅市道畅旺，这样的趋势今年可望在屋价200万元以上的市场持续。

上个月份，当地独立屋基准屋价稍逾110万元，年计增长3.1%，在屋价逾100万元的市场之中领跑。

根据该地产经纪行，奥克维尔豪宅市场由换大屋买家带动，由于区有新屋建筑，以及旧屋进行装修，今年供应可能有所增加。

总体来说，瑞麦地产旗下独立营运经纪行的东主及经纪的计显示，在库存偏低但需求强劲的双重影响之下，今年奥克维尔二手楼市平均售价应会有5%的回升，比密西沙加、宾顿、多伦多及杜兰区出色。

不过，当地共管柏文价格料会在80万元的水平持平。该楼市展望报告称，奥克维尔柏文市场需求来自退休族、换细屋客、年轻夫妇及年轻家庭，最迂唪迎的是两房的单位。

由于屋价普遍较贵，当地首置买家入市目标主要是镇屋，价格一般介于70万至90万的幅度。

来源 : 明报新闻网

据加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)指出，去年多伦多、温哥华和卡加利的贵价房屋销量下降，主要是因为联邦政府有关部门推出压力测试，间接收紧了房屋按揭的影响。

在大多伦多地区，去年价格超过百万元的房屋销量下降31%、超过$400万的下挫逾40%，而单在多伦多市内，售价超过百万元的房屋销量下跌19%、逾$400万的下挫39%。

不过，在下半年，豪宅销量回升。

加拿大苏富比国际地产公司发表的地产报告表示，在2018，多市、温市和卡加利的豪宅市场都受到收紧按揭政策影响，另外，向海外买家收取额外税款，加上原油价格受挫，都对豪宅市场带来负面影响。

多城温市卡加利 相顾黯然
在大多区，房屋愈贵，跌幅愈大。在阿省的卡加利，过百万房屋销售去年跌10%，而超过400万的房屋去年只售出一间。在卑诗省，新民主党政府去年推出多项打击投机房地产的税务措施，包括向海外买家收取20%买家税、向逾$300万房屋增收教育税。另外，在温哥华市，更向空置房屋收税。

这些措施立竿见影，价值100万元以上的温市豪宅销售去年录得明显下降，2018年全年共有3151宗交易，较2017年的4282宗减少26%。 $400万以上豪宅的销情更差，去年全年只录得195宗，较2017年的382宗大幅下跌49%。

报告指出，豪宅柏文正处于买家市场的边缘，而独立屋则已进入了买家市场。

不过，在主要城市中，满地可一支独秀，无论是大众化住宅，或是高档物业，都是处于升轨。

大多区下半年 轻微反弹
自从2017年安省政府推出公平住房政策以来，楼房买卖便走下坡，加上联邦政府2018年1月实施贷款压力测试，更令市场雪上加霜﹔豪宅也不例外，销情黯淡，但来到2018年下旬，大多伦多豪宅买卖回升。

市场的表现不能单凭年度的成交个案作出评核，因为2017年第1季的买卖十分火热，所以推高了全年的市场数据﹔但在2018年首季，豪宅买卖则极度疲弱，到了年底，高档物业买卖回升﹔近期的走势，更好地反映在2018年下半年的市场轨迹上。

大多伦多地区去年全年售价逾百万元的住宅物业(包括柏文﹑排屋及独立屋)销量比2017年减少三成、逾$400万的成交个案下跌四成﹔在多伦多市，售价超过百万元的物业，销售比2017年减少两成、逾$400万的下挫39%。

但事实上，在2018下半年，大多区的高档房宅物业重踏升轨，逾$100万的销量比2017年同期增4%，但逾$400万则减20%。
在多伦多市，售价超过$100万的销量比2017年同期增5%，逾$400万更有10%的升幅。

整体来说，大多区在2018下半年，售价在$100万以上的，有21%成交价高于叫价，在多伦多市内更有35%成交价高于叫价。

满地可买气高昂
在满地可，不仅楼房市场表现佳，高档物业市场也持续上扬，在2018，售价逾$100万的房宅成交个案比2017年增加了20%。售价超过$400万的有11宗，较2017年的12宗少了1间。

作为加拿大一个增长快速的城市，人口同步增长，高档房产的需求受到当地买家推动。

温哥华高端豪宅处买家市场
加拿大苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)发表2018年温哥华豪宅市场报告，100万元以上房屋的整体成交量较前一年(2017)下跌26%，其中400万元以上的豪宅更减少近一半。报告指，豪宅柏文正处于买家市场的边缘，而独立屋则已进入了买家市场。

报告指出，价值100万元以上的温市豪宅销售去年录得明显下降，2018年全年共促成3151宗交易，较2017年的4282宗减少26%。 400万元以上豪宅的销情更差，去年全年只录得195宗，较2017年的382宗大幅下跌49%。

豪宅市场转淡原因是买家对各种针对楼市的新税措施感到忧虑，并担心政府的干预政策会带来难以预测的影响。报告认为，省政府相继推出的楼房新政，包括将外国买家物业税调升至20%、0.5%的投机税和向300万元以上房屋征收学校税，加上温市政府推行的房屋空置税，都令买家对温哥华楼市的信心下跌。

报告又指，虽然400万元以上豪宅的交易量下跌显示外国买家的活跃程度已减去，但温哥华整体的房屋可负担性问题仍然存在。报告指出截至去年11月，温哥华西区和东区的整体房屋基准价分别是128万元和106万元，一般市民根本无法负担。

来源 : 明报置业频道