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  • 加拿大联邦首次购房新政可能会推高廉价房屋的价格

    针对加拿大未来三年将投入12.5亿加元激励首次购房者,CBC认为这个政策可能会推高廉价房屋的价格。

    乍一看,首次购房激励听起来对符合条件的人很有吸引力。一些具体细节尚未公布,但我们所知道的是,社会住房组织,包括多伦多的非营利性住房选择,已经使用了类似的方案,他们说这是可行的。

    政府预算文件显示,新政策旨在作为一种经过手段检验的激励措施,帮助人们迈出房地产阶梯的第一步,使“首次购房者能够通过与CMHC分享购房成本来降低借贷成本。”无需持续付款。”

    换言之,政府将给予你最高10%的房屋价值。最终你必须还清,但不是利息。

    但是据麦克马斯特大学公共政策和全球化研究中心加拿大主席斯蒂芬·麦克布莱德说,意外的后果在公共政策中很常见。例如,2008年的政府救助拯救了银行,但他说,可能已经说服了所有人,银行下次也会得到救助,这使得投资者不那么谨慎。

    对于加拿大住房市场而言,这一时期最明显的一系列意外后果是,美国央行采取了降息举措,部分原因是为了拯救濒临崩溃的房地产市场,同时也为了通过廉价借贷刺激崩溃后的经济。

    在加拿大,房价从未崩溃过,加拿大银行被迫跟随美联储降息。虽然它为企业提供了廉价的投资现金,但却将加拿大的房价推到了顶峰,使其成为投资目标,其中包括只加剧了问题的外国买家。这让许多加拿大人陷入债务困境。

    向更大范围的房产市场渗透

    预算中提出的这一最新政策举措实际上是一个修补以前意想不到的后果的补丁。

    通过限制符合条件的房屋抵押价值的总规模,并将该计划限制在年收入不足12万美元的家庭,政府正努力避免重蹈覆辙。但正如麦克布赖德指出的,即使是低端市场的干预也可能导致刺激计划向更广泛的房地产市场渗透。

    “这些使第一套房子更实惠的措施,可能会使这些房子的居住者能够向上移动,……因此,推动价格提高规模,”麦克布莱德说。谁知道这是否会发生——但这是一个可能的后果,而且是无意的。”

    多伦多和温哥华的房地产专家表示,新的激励措施不会对试图进入这些市场的年轻人产生什么影响,在这些市场中,即使是位于理想中心区域的大多数公寓也无法达到激励措施的限制。

    在其他地方,包括汉密尔顿(Hamilton),那里的需求已经在以较低的价格强劲增长,一旦人们开始利用该计划,我们很可能会看到房价上涨到40万到50万美元之间。在大多数经济情况下,这种意外的好处最终在买卖双方之间以一定比例分享。

    在没有住房短缺的地方,卖家的优势可能会减弱。

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    这就是说,一个简单的市场分析将表明,在狭小的市场领域注入超过10亿美元的新支出,将导致需求的小幅相对增长,并推高价格。

    CIBC首席经济学家Avery Shenfeld在其预算分析中表示:“由于此类项目增加了需求,因此对房价下跌有点倾斜,解决可承受性的真正工作必须在供应方面进行。”

    在最紧张的房地产市场,联邦计划也应该有助于刺激供应。虽然新买家只获得价值5%的无息贷款,但他们获得10%的新房产,为房地产开发商提供了市场优势,并可能鼓励建筑商保持供应。

    正如Shenfeld和许多其他人所说,对新买家来说,最好的一件事就是加拿大房价普遍下跌到年轻人能够负担得起像样的住房而不必背负毁灭性的债务的水平。

    截至2月份,一套住宅的平均价格下降了5%以上,尽管这在地区和房地产类型上有所不同。如果衰退继续下去,即使有了新的激励,那些能够等待的人可能仍然是最明智的。

    来源:CBC新闻

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  • 据TDSB估计,安大略省班级人数增长可能会削减1000多个教学岗位。

    根据一份发给多伦多地区学校董事会(TDSB)董事会的备忘录,福特政府决定增加平均班级人数,意味着将失去1000多个教学工作。

    尽管仍为初步估计,该省最大的学校董事会表示,上周宣布的重大变化可能意味着4至8年级的教师减少216人,高中教师减少800人。

    政府上周五宣布了安大略省教育系统的改革,包括增加中高中班级人数、新的基础数学和性教育课程,以及在教学期间在全省范围内禁止在教室里使用手机。

    作为政府新教育计划的一部分,9至12年级的平均班级人数要求将从目前的22个调整为28个。

    同时,4至8年级的平均班级人数将从23.84略微增加到24.5。

    预计因退休、辞职而造成的工作损失

    然而,这份备忘录说,失业不会来自立即裁员。这是因为政府为四年过渡期提供资金。

    备忘录说:“这段时间内,只有退休、辞职或其他自愿离职,才能减少班级人数。”

    “不会有非自愿的失业,”教育部长丽莎·汤普森周一表示。

    在过渡期间,政府表示,未来三年将为学校董事会额外拨款16亿美元,用于“在需要时提供消耗保护,以支持维持教学岗位,从而通过教师消耗和自愿休假来管理削减。”

    汤普森说:“我们将与他们合作,确保那些教师不会因为数字不相符而失去工作。”

    安大略省中学教师联合会主席哈维·比肖夫星期五说,政府的计划将影响到大约5500名公立系统的中学教师,即大约20%。他说,这些工作包括3600个OSTF职位。

    安大略省天主教英语教师协会周五表示,这一变化将“导致天主教学校大约5000个教学职位的流失”。

    汤普森说,他们正在努力使安大略省的教室规模与加拿大其他司法管辖区保持一致。
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    “大幅”减少

    TDSB备忘录还指出,二级课程的资金削减将影响另外82个教学工作,包括其他资金削减在内的变化将使安省节省2000万至2500万美元。

    经过长达一个月的咨询过程,政府从72000个不同的利益相关者那里获得了反馈,包括教育工作者、家长和工会。

    来源:CBC新闻

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  • 加拿大全民笑趴!联邦政府刚刚大派福利,首次买房打9折!

    加拿大财政部长莫奈(Bill Morneau)今天宣布2019年联邦预算案,购房者成为最大得益者,首次购房可申请获得房价10%的奖励;联邦政府还宣布成立一个叫加拿大药品管理局的机构,加拿大国民不但医疗免费,药费或者也将全免。

    今年是联邦大选年,选前预算案将会有众多福利,主要针对两个主要投票团体:千禧一代和长者,总的来说,预算包括228亿元的新支出。

    财政赤字方面,2018-19年财政赤字为149亿加元,比秋季略有下降;2019-20年赤字预计为198亿加元。

    目前,加拿大联邦政府债务高达6856亿加元,预计到2023-24年将增至7617亿加元。债务与国内生产总值GDP的比率为30.8%,预计到2023-24年降至28.6%。

    首次买房9折

    对于首次购房者,政府新增了一个激励措施(First-Time Home Buyer Incentive),

    成立共享按揭计划(shared-equity mortgage program),未来三年将投入12.5亿加元,这笔钱将用于申请保险抵押贷款的首次购房者。

    购房者只要支付5%首付款,获得高达房价10%的奖励,这将降低抵押贷款的金额。

    例如,如果首次购房者准备购买一间价值40万加元的房屋,5%首付2万元。如果通过新的奖励计划,申请者可以通过CMHC获得高达40,000元的奖励。换言之,购房者不再需要申请38万加元按揭贷款,而只需要申请34万元的按揭。 这会使到每月按揭贷款账单从$1970元降低至$1750元。

    该计划可购买的房价最高$50万的房屋,如果购买新建房屋则有10%激励,购买现有房屋则只有5%的奖励,并且只有年收入低于12万加元的家庭才能参加该计划。

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    这笔10%的激励奖金是要偿还的 ,但预算案没有详细解释何时偿还,可能是在转售房屋的时候。

    该计划最早将于今年9月份实施。

    另外,首次购房者的RRSP提款限额将从25,000元上升至35,000元。

    成立房地产审计小组打击偷税洗钱

    其中关于房产方面,在加拿大税务局设立专门房地产审计小组,以解决住房市场税务违规问题和洗钱问题。

    全民药费或将全免

    联邦政府提出一项全国医药保健计划,宣布拨出3500万元建立加拿大药品管理局,该机构将建立在各省和地区关于大宗药物购买的J工作上,并为处方药谈判提供更好的价格。

    预算案还有其他亮点,例如对于原住民,财长提供众多福利,包括在五年内额外增加7.39亿加元,修复第一民族储备的供水系统,三年内12亿元用于帮助原住民儿童获得医疗保健和社会服务。

    财长还承诺确保到2030年钱,在全国范围内使用高速互联网。

    在环保方面,联邦政府还推出一项电动车购买奖励项目,标价低于45,000加元的电动车将获得高达5,000元的奖励。联邦还与各地市政局合作,提供资金支持改造,如热水系统或屋顶太阳能电池板,使家庭和企业更节能。

    来源:丁其&咚君 超级生活

    本文参考:https://globalnews.ca/news/5069183/budget-2019-canada-housing-affordability/

    发布在 买房
  • 加拿大房贷定息不升反跌 5年期减15点

    近期大型银行调低最多业主选用的5年期定息房贷利率,虽然有助削弱供楼开支,只是实际得益轻微,业界认为未足以刺激楼市转旺。

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    这一轮减息由皇家银行带头,将利息由3.89%下调至3.74%,亦即回落15点子,但新签约的供楼族才受惠。

    不过,业界指出,这幅度的调低应未能激活楼市交投,原因是实际供楼负担的纾缓作用不大。

    事实上,以50万元房贷计算,这次减息大约可令供楼族每月悭回40元,换句话说,相等于四杯高档咖啡的消费。

    根据地产代理Shawn Zigelstein的看法,如果一再下调的话,吸引力应会提高,便可望吸引近来按兵不动的买家入市。

    今年首两个月,大多伦多地区综合平均屋价766,197元。

    利率资讯网站Ratehub的房贷计算机推算结果显示,如果支付最低首期,以25年还本期来说,利息3.89%的每月供楼3,865元,下调15点子之后,供款额相应下跌至3,805元,亦即减少60元,每年合计节省负担720元。

    近期大多伦多地区二手楼市成交量未见起色。根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board),1月及2月累积销量稍逾9,000宗,与去年同期相比,微跌1.7%。销量回落,除了受到恶劣天气影响之外,也许可以解读为这一轮的减息未能明显提升入市意欲。

    无论如何,加拿大中央银行加息步伐看来应会收慢,甚至可能掉头减息,对于供楼族及准买家来说,相信是好消息。

    目前已有大型银行预测至明年底央行只会加息一次,但市场更出现减息的看法。根据理财公司Gluskin Sheff+Associates首席经济师David Rosenberg,由于经济转弱,加拿大中央银行收紧银根的政策已见改为中性,态度也略为回软,以政策渐进来说,下一步应会是开始减息。

    目前为止,就业市场蓬勃是本国经济亮点。不过,这名专家却指出,上月份每周工作时间减少0.7%,由于工作时间缩减,实际上损失了13万个职位。

    来源 : 明报新闻网

    发布在 贷款按揭
  • 多伦多东端需求殷切 业主更易换独立屋

    加拿大瑞麦地产(RE/MAX Canada)预测,全国今年屋价应会有1.7%增长,但多伦多地区表现会强一些,估计升幅可达2%。

    该地产经纪行旗下团队The Richards Group也看好多伦多楼市,在分析报告中预期今年市况平稳,增长温和。

    这意味着经历近数年的波动之后,楼市趋于淡静,带来缓解。这个地产经纪团队指出,大体上来说,市道略为平衡属于正面的发展。

    买家及卖家采取观望态度是促成市场平淡的原因。卖家可能仍需要时间来接受屋价不再会有30%年增长的现实。该团队指出,但凡市场调整,卖家一般都需要4至6个月来修改对眼前楼市状况的期望。

    此外,买家也倾向于观望,以图弄清楚屋价所受到的影响,指望会明显向下调整。

    该团队解释,一旦双方适应了市场现状,积压的需求通常都会刺激交投回升,原因是买家购房及卖家卖房的理由不会消失,而且预期今年春季会全面浮现。

    由于宏观经济条件和牵涉到邻邦美国的政治形势仍然不明朗及引来忧虑,买家及卖家态度继续审慎。不过,据预测,未来一年,这些外来因素及多伦多持续的需求及增长应会取得平衡。

    该经纪团队又提醒卖家,屋价下跌提供了较为容易负担换大屋的契机。
    以多伦多Leslieville/Riverside邻域,亦即是多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的E01区为例,去年1月至12月的半独立屋平均价格1,046,175元。

    如果换独立屋,以区内均价1,223,225元计算,需要额外负担约17.7万元。但若屋价同录得25%的增长,差价相应增加至稍逾22.1万元。

    屋价上升,卖家当然可以取得较高的售价,但如果卖屋是为了换大屋,再入市时也需要面对屋价增加的影响,以上述的例子来说,额外负担增加几乎4.5万元。

    报告特别提到,多伦多东端共管柏文﹑镇屋及半独立屋需求殷切,对这些业主来说,更加容易换独立屋。

    目前也是买家入市的机会,因为继卖买双方都采取观望态度之后,市场楼盘将会增加。该团队也留意到,不少卖家不想在多重放盘服务系统挂牌,而是希望透过独家出售的安排来测试一下市场。

    此外,屋价难免有短期波动,但长远走势向上。报告引用多伦多地产商会多重放盘服务系统的数据图表,显示早于1995年,大多伦多地区平均屋价还只是稍逾17.5万元,但目前已处于70万以上的水平。

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    展望多伦多东端今年的楼市,该团队预期会更为平衡。售价较高的楼盘可能待售日数会长一些,但150万元以下的住宅应可继续卖得快。这类住宅库存压力持续,目前可以留意到抢先落柯化的情况重现。

    报告指出,东端市场继续甚受买家支持,对于大多伦多地区所遇到的任何负面因素,应当具备抵御的韧力。

    来源 : 明报置业频道

    发布在 买房
  • 加拿大房贷新压力测试致供款每年多$8,400

    根据多伦多的地产经纪组织,房贷压力测试计算入息要求,在大多伦多地区较实际水平高出逾8,000元,占家庭入息比率不低,阻碍买家入市。

    去年期间,平均房屋按揭利率比2017年为高,无疑增加了买家入市难度。不过,多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)指出, 新压力测试规例也带来影响,导致去年成交量减少。

    事实上,去年大多伦多地区屋价回落,以全年平均屋价787,300元计算,按年下跌约35,000元,抵消加息对供楼负担的部分影响,当中以独立屋、半独立屋及镇屋为然。然而,根据该地产商会,联邦政府金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)的新压力测试也造成置业关卡。

    按照去年初实施的房贷新规定,受联邦政府规管的贷款商,须用比实际利率高出至少两厘来计算买家的还款能力。

    这项新要求针对不用购买保险的房屋按揭,亦即首期至少两成的贷款,必须以高出合约两厘的利率,又或是加拿大中央银行通告的五年期固定利率来计算收入要求,以较高的利率为准。

    多伦多地产商会指出,以大多伦多地区平均屋价及20%首期来说,新规定意味著去年准买家以高出实际每月供款700元来计算收入要求,全年计算,相等于税后的8,400元。该商会委托Ipsos进行的调查发现,去年大多伦多地区买家的平均家庭收入估计约102,000元。由此可见,相对于家庭收入来说,这笔额外收入要求数目庞大。

    该地产经纪组织指出,很多家庭根本不符合资格购买原本心仪的物业,就乾脆暂停置业,或者在类别、面积、质素及地点等方面重新考虑。大多伦多地区的销量于2016年创出113,040宗的历来最高纪录,同年首次买家份额51%,但去年销量及首次买家份额则分别回落至77,426宗及48%。该地产商会提供了潜在的理由,认为首置人士去年可能继续受到政府政策改变的影响。

    来源 : 明报新闻网

    发布在 贷款按揭
  • 被指控为儿子进入美国名校作弊,加拿大著名企业家辞去公司CEO职务

    温哥华著名企业家和慈善家大卫.西多(David Sidoo)决定辞去他在两家公司担任的CEO职务。他被指控在2011年和2012年分别为他的两个儿子雇人代考SAT(学术能力评估测试,其分数是申请美国大学及奖学金的重要参考)。西多已在加州圣何塞被捕,将于星期五(3月15日)出庭。

    能源投资公司East West Petroleum 和锂金属投资与开发公司Advantage Lithium Corp.分别发表声明,称西多为公司利益考虑决定暂时离职,但仍属于公司高管。声明还强调他的法庭诉讼与公司业务无关。

    对西多的指控是最近激起公愤的美国高校入学舞弊丑闻的一部分。被指控的学生父母、招生顾问、大学教练和辅导员多达50人。学生父母中包括好莱坞影星和著名企业家。他们涉嫌通过贿赂考试管理人员,修改或伪造成绩,雇人代考等行为让自己的孩子进入名校。

    西多今年59岁。他曾是第一个进入加拿大职业美式足球队的印度裔球员,退役后进入商界。

    来源:(RCI with CBC News)作者:吴薇

    发布在 教育
  • 加拿大2月房价跌5% 开春楼市迎真正考验

    加拿大地产协会(CREA)今天公布数据,今年2月份房屋销量和平均成交价均较一年前下跌。

    CREA表示,上月房屋销量按年下跌4.4%。按月计,2月份销量比今年1月下跌9.1%。

    2月是全年房地产市场的淡季,但是今年2月全国仅售出29,974套房,是2012年11月以来销售最慢的一个月。

    CREA主席Barb Sukkau指出,许多买家因为按揭压力测试无法买房,合资格的买家少了也令卖家受到影响。

    CREA在其最新年度展望中预期,2019年全国房屋销量将年增长1.6%至450,500套。这将是自2010年以来增长最弱的数据。2020年销量预计增长2%,至459,400套。

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    房价下跌5%

    2月全国房屋平均售价为$468,350,比去年2月下跌5.2%。

    除去大多伦多和大温哥华两大房价最高的市场,全国房屋平均售价$371,000。

    CREA也用房屋价格指数(HPI)来衡量房价波动。HPI在过去12个月下跌了0.1%。这是近十年来HPI首次出现负值。

    以下是加拿大各大城市其季节性调整后的房价按年变动:

    大温哥华:-10.8%
    圣约翰士(St. John's):-8.6%
    雷湾(Thunder Bay):-8.4%
    卡尔加里:-5.8%
    埃德蒙顿(Edmonton):-4.7%
    温尼伯(Winnipeg):1.3%
    魁北克:1.8%
    大多伦多:2.0%
    Hamilton-Burlington:2.8%
    Kitchener-Waterloo:3.0%
    蒙特利尔:4.7%
    渥太华:7.3%
    London and St. Thomas:12.0%
    Windsor-Essex:17.6%

    TD银行经济师Brian DePratto指出,2月多伦多和温哥华受到严冬天气的影响,潜在买家和卖家保持观望。随着春季天气转暖,市场将迎来真正的考验。因普遍预期央行今年内不会再加息,这将有助于市场回弹。

    来源:加国无忧

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  • 多伦多房价跌, 月供额反升

    多伦多供楼族平均房贷还款额上升,拖欠率也略为回升。去年第三季,多伦多地区录得0.1%的房贷拖欠率,虽然继续属于偏低水平,但相对于同年首季的0.09%,还是略为恶化。

    这意味著每万名供楼族之中,还款脱期至少90天的人由9名增加至10名。去年7月至9月的回升,扭转了过去3年多以来拖欠率一直下跌的走势。根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.),2015年首个季度,多伦多的拖欠率略为回升至0.19%,其后持续改善,至去首季已降至0.09%。不过,值得一提的是,多伦多地区是全安省最贵的市场,但这个联邦政府房屋机构指出,以去年第三季来说,多伦多的拖欠率明显低过全省的平均水平。

    该政府机构的分析报告又指出,多伦多房贷供款持续上升。

    自从2017年5月大多伦多地区楼市调整以来,屋价已从峰位回落,不过,供楼族的平均每月还款额未有跟随下跌,反而是持续上升。

    2017年首季,多伦多人口普查地区平均每月房贷供款是1,562元,至同年第三季升至1,614年,及至去年第三季再涨至1,710元,换言之,按年增加几乎6%,亦即96元。

    另方面,咸美顿的房贷拖欠率维持在0.09%的低位不变。

    楼市降温之前,这个多伦多西面市场市道持续炽热,屋价升势明显,但显然未有导致房贷拖欠率恶化。

    刚好相反,当地的拖欠率跌势比多伦多更加明显。信贷资讯公司Equifax及加拿大按揭及房屋公司的分析显示,2014年第三季,咸美顿的拖欠率高至0.25%,至去年初已处于0.09%水平。房贷拖欠率低位持平,应当与经济改善有关。加拿大按揭及房屋公司在分析报告中指出,安省就业市场好转,再加上信贷条件收紧,导致近年来供楼族的信用评分提高。

    去年第三季,多伦多地区供楼族的用信评分处于775的水平,显示严重违约风险偏低。

    一般来说,700至749被视为非常良好评分,至于750分及以上,则属于优异级别。

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    来源 : 明报新闻网

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  • 加拿大移民今年前两月获邀数大增70% 分数门槛或降低

    在今年年2月20日,加拿大联邦移民部进行的快速通道(Express Entry)抽签中,有3350名候选人获得移民邀请(ITA),这令今年迄今为止获得ITA的人数达到了1.45万之多,比去年同期大增70%。专家指出,今年加拿大可能打开大门欢迎移民,抽签会变得更加频繁,而分数门槛可能也会降低。

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    据悉,“快速通道”计划是联邦移民部于2015年推出的,申请人在经过综合排名系统(CRS)打分后,其资料就存在了数据库中,由移民部择优发出移民邀请。三大移民类别:联邦技术移民(Federal Skilled Worker Program)、联邦技工类移民( Federal Skilled Trades program )和加拿大经验类移民(Canadian Experience Class),都采取了这种方式。

    在去年也就是2018年,“快速通道”一共发出了89800份移民申请邀请,大大超过了原定目标74900份,并创下了该系统启动以来的最高纪录,令广大移民申请人一片欢呼。

    然而今年一开始,本国接纳移民的势头就超过了去年。

    移民部数据指出,在2019年2月20日的抽签中,有3350名候选人获得移民邀请(ITA)。2019年迄今为止,加拿大移民部总计发出了1.45万份申请移民邀请,比去年同期大增70%,并创下了同期的最高记录。

    这次抽签最低门槛是457分,比1月30日攀升了19分,但是仍处于较低的水平。(上图)

    从现有的迹象来看,2019年的ITA数量很可能再创新高,所以移民部在鼓励没有加拿大工作经验的人,也来申请移民。

    在移民部的新闻公报中列出了三个假设的例子。这些申请人都没有加拿大经验,但是都能通过2月20日的抽签程序,并获得ITA。

    Jamel现年32岁,拥有两个学士学位,当过3年商业顾问。尽管他从未在加拿大工作或学习,具有较高的英语语言能力。他如果申请移民,CRS得分为458分,正好超过分数线。

    Jorge和Ludmilla分别29岁和32岁,都持有学士学位,Jorge从事人力资源工作3年。他们的雅思笔试展示了较高的英语语言能力,但是从未在加拿大工作或学习。不过,Jorge在多伦多有兄弟姐妹可以加分。两人若以Jorge为主申请人申请移民,CRS得分为458分,也正好通过2月20日的抽签分数线。

    Kathleen现年33岁,拥有硕士学位,做过3年房地产经纪人。她从未在加拿大工作或学习过,但是参加了CELPIP考试,并在所有类别中获得了10分,于是CRS得分为459分,超过2月20日的抽签分数线两分,也能获得移民邀请。

    位于蒙特利尔的移民律师事务所Campbell Cohen的高级合伙人科恩(David Cohen)提醒,快速通道的三大移民类别在2019年和2020年的配额都有所调涨,令移民部在2019年需要扩大抽签规模,或进行更频密的抽签才行,而这将意味着最低分门槛还会下降,移民加拿大会变得更加容易。

    来源:加国无忧 作者:牧涛

    发布在 加国移民

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