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多伦多地产经纪群,共享房产买卖租赁,楼花转让信息

 
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  • 发展商Cresford三个楼盘突遭接管 协平嘉德接手Clover

    位于多伦多央街夹伟斯里街(Wellesley St)的楼盘Clover于2016年甫推出即销情火爆,大量买家排队抢购,当中包括不少华人。这楼盘原定今年下半年入伙,建造工程经已完成一半有多。不料3月惊爆发展商Cresford财政出现困难,旗下位于市中心的3个楼盘包括Clover遭到接管,买家得悉后,不禁又气愤又彷徨。
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    日前据法院发布的消息,发展商协平嘉德(Concord Pacific)已确认获得Clover的所有权,将会完成余下工程。

    在3月27日,Cresford的债权人British Columbia Investment Management Corporation (bcIMC)和bcIMC Specialty Fund Corporation委托会计师事务所普华永道(PricewaterhouseCoopers )接管Cresford的3个楼盘及管理资产,包括Clover、Halo Residences和33 Yorkville。

    楼盘地点佳
    据法院6月中发布的最新消息,发展商协平嘉德(Concord Pacific)已确认获得Clover的所有权,协平嘉德财务总监欧阳健昌(Dennis Au-Yeung)亦证实此事。他认为这3个楼盘所在地点都十分好,当中Clover的工程已建造了逾半,估计大概要花12个月可完成其余工程。

    他说,Clover当年的售价在今时今日已不足支付建筑成本,事实上,近年来建筑费愈来愈贵,不论材料和人工、以及政府税项费用等都飙升。 Clover在5年前发售时,买家十分踊跃瞬即售出逾九成单位,「如果发展商陆续分批推出单位,便可因应市场调整售价,能够更有效地控制成本,倘若卖得太快或售罄,以后没有机会调整价格,动工建造时便会出现售价低于成本,发展商也会发生财政问题。」欧阳健昌说。

    原买家可获折扣
    尽管Clover楼盘不会烂尾了,原来的买家却要面临艰难的选择:一是接受退订(附利息),一是以市价买下单位,虽然呎价有折扣,但相对于他们于2016年的$800-900呎价来说,仍是有一段距离。

    有购买Clover的华人买家透露,现时多伦多市中心的柏文价格步步高升,相对于5年前,上涨了很多,本来看着楼盘兴建,想着很快便可入伙,实在十分高兴,不料发生这事,实在是难以接受,目前还未知要补价多少,也要计算能否负担,是放弃还是坚持,到底怎样做还未有定论。

    有买家表示愿意付出原来楼价额外10至15%以完成交易,但再多便负担不来了,亦有买家希望至少可取回订金。

    一位地产经纪说,尽管可退回订金,但在楼价上涨的情况下,很难有机会以同一价钱买到类似单位。

    市场人士表示,近年来接二连三出现楼盘烂尾现象,箇中原因包括初期售价订得「太吸引」也「卖得太快」,而建筑成本急促上涨导致「入不敷支」,结果买家成为受害者。

    仔细评估成本及市场风险
    在6月23日,协平嘉德发信给Clover的买家,内容包括澄清一些市场谣言:指「原买家必须支付一倍的费用,才能保留在该项目所买的单位,而其中的大部分钱将支付给Cresford。」

    协平嘉德表示目前还没确切的价格数字,并解释接管一个半完成的项目,是一项很复杂的工作。他们必须仔细评估成本和市场风险,但可以肯定地说,指他们计划向原买家提高平均买价一倍的传言是不准确的。

    欧阳健昌表示对Clover十分有信心,他说,这楼盘地点十分好,相信原来的买家在考虑当前的市场环境后,会作出精明选择。

    协平嘉德在多伦多有两个大型住宅发展项目,位于多市湖滨区的雍景豪城已接近完成,北约克的帝景豪城也是有多幢柏文,现已推出约一半。

    多伦多柏文价格愈来愈贵,欧阳健昌并不担心买家难负担,他认为市区人口不断增加,住宅一向需求大,即使在新冠疫情期间,虽然买卖少了,但房产价钱上落不大,由些可见市场有刚性需求。而买家之中,投资者所占比率高,他相信柏文有支持力。

    小资料
    Clover(595 Yonge St.,Wellesley St.以北)有两幢大楼,分别楼高44层和18层,共522个住宅单位,现已完成约一半工程。 Halo Residences(484 Yonge St., Wellesley St.以南)计划兴建39层高413个单位,目前在施工初期阶段。 33 Yorkville(Bay St.夹Yorkville Ave.)有两幢43和69层高大厦共1079个单位,经己挖土建地基。

    有40年历史的Cresford Developments是多伦多其中一家知名的豪华柏文发展商,除了上述3个被接管的楼盘外,还有位于383 Yonge St,拟建85层高楼盘YSL Residences。

    来源 : 加拿大置业频道

    posted in 热门楼花
  • 买家注意!加拿大7月1日起实行房贷保险新规

    加拿大房屋和按揭公司(CMHC)上月曾对房地产市场作了一个悲观的预测,称未来12个月全国房价将下跌9%至18%。现在这间为全国房屋市场提供保险的国有公司采取行动了,宣布将于7月1日起,实行更严格的按揭保险标准。

    这一最新举动主要是针对风险较高的买家,即首付不足20%,必须在申请房贷时购买按揭保险。
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    CMHC的最新规定涉及两个方面,其中一项条件是,买房者的信用分数必须达到680分,而目前有资格申请CMHC房贷保险的信用分数标准是600分。信用分数衡量个人管理现有债务的能力和意愿,要保持信用分数达到标准,必须按时支付未偿债务的最低付款额,以及限制债务额度。

    另一个条件是偿债率的变化。现在用具体数字的说明:

    新标准下,偿还债务的比例必须是年收入的35%。偿还的债务包括房贷支付,税费,取暖费用和50%的公寓管理费。把这些税费相加,然后将总数除以你的年收入就是偿债率。这个比率之前是39%,现在不能超过35%。

    你的偿债率下降了,意味着房贷成本需要降低,这就导致购买房屋成本要下降。

    举个例子:

    根据Ratehub.ca的数据,按目前申请房贷的资格利率4.94%计算,如果偿债率是39%,一个家庭年收入10万元,首付10%,可以购买的房屋价格是$524,980元。

    根据新的偿债率35%计算,同样的家庭现在购买的房屋价格降到$462,860元。

    这样,由于偿债率的变化,购买力降了12%。

    如果考虑较低的按揭利率,以及其他未偿还债务,包括家庭开支、信用卡利息、车贷等,除了年收入之后的总债务偿还率,也将从44%下降到22%。

    上述的两种计算方式,都是银行和金融机构决定是否批准房贷的重要指标。

    CMHC负责人Evan Siddall在一份声明中说:“COVID-19暴露了我们金融市场中长期存在的漏洞,我们必须立即采取行动,保护加拿大人的经济未来。”

    “这些措施将保护购房者,降低政府和纳税人的风险,并在抑制过度需求和不可持续的房价增长的同时,支持住房市场的稳定。”

    CTV理财评论员Pattie Lovett-Reit指出,CMHC的最新规定旨在保护两部分人:一是潜在的房主,他们还没有足够的能力在经济困难时期保护自己;二是纳税人,如果现有业主们无法维持房贷,那么最终是纳税人买单。

    华人市场影响不大

    华人贷款专业人士Victor Jiang向51网表示,CMHC的这项新规对房贷市场的影响有限,对华人影响更小。这主要是因为华人贷款买房极少情况会购买保险,一般首付都在20%以上。不过,对于市场上一批信用分数低,首付有限的人士,CMHC的新规则基本上拒绝了他们入市。

    同时,加拿大市场上主要有三大公司提供房贷保险,另外两间私人公司Genworth Canada和Canada Guaranty尚未跟进。而CMHC作为政府机构,新规反应了联邦财政部的策略和想法,对整个市场的影响主要是心理层面。

    新规将于7月1日生效。

    与此同时,CMHC也将不再接受非传统的首付资金来源,例如个人无抵押信贷额度,作为保险目的权益(equity)。也就是说,首付必须来源于自己存的钱。CMHC还将暂停为大多数的多单位房贷保险进行再融资。

    几周前,CMHC的Siddall曾在国会金融常务委员会上作证时警告,住房市场即将面临困难。他说:“我们对拥有房屋的支持不能没有限度。”

    “房屋拥有权就好比血压:压力可能过高。刺激住房需求要比供给容易得多,结果正如我们所见,价格不断上涨。”

    CMHC发言人Leonard Catling表示,“家庭债务过高仍然令人担忧,COVID-19大流行暴露了我们金融市场长期存在的脆弱性。”

    CMHC预测,由于房贷债务增加和失业增加,明年的平均房价将下降9%至18%。

    Siddall警告说,今年秋季房贷延付宽限期过后,一些失业的加拿大人需要重新开始偿还房贷,如果经济复苏不足,将有多达五分之一的房贷可能会被拖欠。

    他说:“我们需要避免年轻人和纳税人因房价下跌受到更大的损失。”

    “除非采取行动,否则首次购房者首付率为5%购买的30万元房屋,如果价格下跌10%,则其15,000元的投资将损失45,000元。”

    加国无忧
    原文链接:https://www.ctvnews.ca/business/pattie-lovett-reid-why-cmhc-is-tightening-lending-standards-1.4970791

    posted in 多伦多买房
  • 加拿大进高等学府的年轻人20年增加29%

    与20年前相比,加拿大进入高等学府学习的年轻人有明显增加。

    加拿大统计局周二(6月2日)公布了一个报告,报告说,在 2000/2001 年至 2018/2019 年这近 20 年期间,在加拿大 18-24 岁的年轻人中,上大专和大学的人数增了 29%,总比例达到 44%。
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    其中上大学的人数更多,目前加拿大这个年龄组的年轻人有 56% 进入大学接受教育。

    统计局还说,在加拿大的10 个省份中,有 3 个省的上升比例超过了全国平均水平:从2000-2018年,不列颠哥伦比亚省上大学的年轻人增加了 84%,阿尔伯塔省增加了 69%,安大略省增加了 58%。

    但是,在大西洋沿岸的 3 个省份,近 20 年来的变化似乎不太明显。

    在 2018-2019 年,新斯科舍省 18-24 岁的成年人上大学的比例为 39%,爱德华王子岛为 37%。新不伦瑞克省的这一比例为 34%,是加拿大最低的,与阿尔伯塔省持平。

    加拿大国际广播及CBC/Radio-Canada 网站:www.rcinet.ca 微信ID:radio-canada

    posted in 教育
  • 大多伦多5月房屋销量跌54% 均价月涨4.6%

    多伦多区域地产局(TRREB)今早公布5月份大多伦多地区的房地产市场统计数据,显示房屋销量较去年同期下降53.7%。平均成交价比去年同期上涨4.6%。

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    不过,5月份同比销量下降幅度较4月份低。4月份的销量较去年同期下跌了67.1%。

    地产局又称,按月比,经季节性调整后的实际成交数字看,5月份的销量比今年4月增加了55.2%。

    5月份在地产局的MLS电脑盘新上市的房屋数量比去年同期减少了53.1%,至9104套,降幅与销量的跌幅一致。

    按月比,实际新上市房屋数量比今年4月增加47.5%。

    5月份的MLS房价综合指数与今年4月相比,基本维持不变。按年比,综合房价指数上涨了9.4%。

    平均成交价

    5月份所有类型房屋的平均成交价上涨了3%,至$863,599元。经季节性调整后的平均成交价比今年4月份上涨了4.6%。

    至于综合房价指数与平均成交价的区别,地产局解释说,主要是因为多伦多市的房屋销量,特别是独立屋的销量下降幅度大于GTA整体销量的降幅,从而影响到整体的平均成交价。

    市场维持平衡

    地产局的首席市场分析师Jason Mercer指出,5月份房屋销量与上市量的走势继续保持一致,市场仍然保持稳定。房价按年涨幅略高于央行的长期通胀目标,也是市场稳定的一个证明。如果市场维持目前的状况,随着GTA经济逐步重启,今年春、夏季的房价有望继续上涨。

    公寓租金下跌

    5月份1居室和2居室公寓租赁交易比去年同期下降。1居室出租交易量降30.8%至1290套。2居室出租交易量下降26.7%至820套。

    与房屋销量类似,5月份出租交易量比今年4月份增加。今年4月份1居室和2居室的出租交易量分别是754套和489套。

    按年计,5月的公寓平均租金比下跌。1居室平均租金跌5.1%,至$2086元。2居室平均租金跌5.6%,至$2740元。

    5月份公寓出租交易量和租金平均价格:

    以下是一些具体数据:

    今年以来MLS成交量和平均价格:

    今年以来独立屋、半独立屋、镇屋和公寓的成交量和平均价格:

    5月份各区独立屋、半独立屋、镇屋、公寓的销量和按年跌幅:

    5月份各区独立屋、半独立屋、镇屋、公寓的平均成交价和按年涨幅:

    经季节调整后的MLS成交量和平均价格(2019年5月至2020年5月):

    原文链接:http://trreb.ca/files/news_releases/news2020/nr_market_watch_0520.pdf

    posted in 多伦多买房
  • 谷歌退出多伦多湖滨智慧城开发 百亿投资泡汤

    谷歌旗下的Sidewalk Labs周四宣布,中止长期遭受批评的多伦多湖滨智慧城的开发项目。

    Sidewalk Labs首席执行官Dan Doctoroff本周四宣布:“ 2017年10月,Sidewalk Labs和多伦多滨水区开始计划对Quayside达成共同愿景,通过技术和城市设计的创新,建造一个从根本上更具可持续性和可负担性的社区。”
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    “自该项目开始以来,我见到多伦多无数市民,为有可能改善所有人的城市生活而感到兴奋。现在,Sidewalk Labs不再从事Quayside项目,实在是令人非常悲伤和失望。”

    Sidewalk Labs原计划为该项目花费13亿元,创造4万多个就业岗位,年收入43亿元,并在2040年前吸引至少380亿元的投资。

    总理杜鲁多和多伦多贸易委员会都非常重视与Sidewalk Labs的合作,希望能将多伦多打造成全球创新中心,吸引投资。但是同时有很多团体对民主、隐私和创新的负面影响表示了担忧。

    Sidewalk Labs于去年6月公布一份名为“明日多伦多”的项目规划书,长达1500页,包括成长、领先科技,以及前瞻性都市设计理念,涵盖都市居民生活的各个方面,其中有几大亮点:

    1、世界上第一个完全由木材建造的社区,数千个价格实惠和低于市场价的住房单元,包括1700个廉价住宅和20%的中产住宅。

    2、建造一个名为Parliament Plaza的公共空间,提供更多行人空间,以及提供各个年龄段的游乐场,打造一个遮风挡雨、全年均可使用的户外空间。

    3、新的“移动创新”包括造价12亿元的轻轨交通,行人和自行车基础设施,以及加热自行车道和智能交通信号灯。

    4、温室气体排放量大幅减少85%,将成为“北美最大的气候正效益区”。

    5、谷歌加拿大总部将占据Villiers West的五分之三区域,面积达19英亩。

    加国无忧

    posted in 多伦多买房

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