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加拿大留学生

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  • 出租物业贷款策略 充足首付 确定租金收入

    曾几何时,置业人士可以轻松地为投资物业进行零首付贷款,并能拿到市场上最好的利率。然而「时过境迁」,现如今,出租物业的贷款政策收紧了很多,相信很多业主对此都深有体会。

    为出租物业(1至4个单位,非自住)贷款,至少需要放20%的首付,而且还未必能拿得到最低利率。因此,事先一定需要进行合理的规划。

    准备:充足的首付款
    如果你购买物业不是用来自住,那么加拿大的几乎所有银行都会要求首付不得低于20%。如果房子价值50万元的话,首付至少需要10万元。而且,如果购买Condo或者买在「高风险」地区的物业(例如温哥华)的话,很多银行甚至会要求首付为25%。建议你提前将首付款准备好,存入个人帐户,因为银行是要求看到资金在帐1-3个月的历史纪录的。

    选房:如何确定租金收入
    大部分借贷机构可以使用评估师估算的物业租金代替真正的出租合同来确定租金收入,但愈来愈多的借贷机构更想看到签字的租赁合同或其他租金收入证明。

    每家银行对出租收入的计算比例各有不同,按租金的50%-85%不等。在Scotiabank,如果你的出租物业的租金收入的一半等于或高于贷款的本金加利息的话,则可得知你对该套物业的拥有并不会拉低你的贷款能力。如果你现有的贷款金额已经达到或接近贷款额度上限的话,选择新购物业是可以依此原则迅速做出大致判断。

    选银行:选择政策更适合的银行
    如果想让贷款顺利获批,你的TDSR(总偿债率)要低于银行的要求。简单来说,TDSR就是你的总债务(包括本金、利息、地税、供暖、管理费、以及其他债务,例如:车贷、学生贷款)与你的总收入(包括租金收入)的比率。通常来说,TDSR应不高于44%。这个计算听上去简单,实则不然。借款人的能力通常会与贷方如何将租金收入计算入内相关。因此对贷款银行的选择变得非常重要。

    大部分人认为收到多少租金,就可以在收入上加上多少租金来计算贷款资格。事实上,并不是所有的银行都用100%的租金收入来计算,很多银行只用租金的50%-80%来计算,这就更增加了贷款难度。

    此外,还要记住的一点是,不同的银行有不同的TDSR的标准。有些是不高于42%,有些规定不能高过40%,有些可能高至44%。大家不要小看这2%-4%的差别,这些微的差别对贷款获批的难易程度影响巨大,特别是对于拥有多套出租物业的借款人来说尤为重要。

    你选择哪家银行来申请贷款对你贷款获批的机率影响很大。特别是当你的贷款资格不够好时,则应该选择审批较灵活并有可能拿到特批的银行来申请。

    利率:贷款利率可能不是最优
    往往最灵活的贷款条款意味着较高的贷款成本。如果你对贷款有额外需求的话,请预备多付一些贷款成本,例如:更高的TDSR,使用公司名字贷款,贷更多套房产,不希望有净资产要求,希望30年的长摊销期以期现金流的最大化,用评估Schedule A的租金收入,信用分数低于650高于600,等等。但由于出租物业的贷款利息支出可以作税前扣减,在出租物业上贷款金额的高低才应该是选择银行的重点,不建议对一味追求利率更低而顾此失彼。

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    令人头痛的多套出租物业贷款
    很多借贷机构都禁止无限制购买或为多套出租物业贷款。有时尽管没有明确禁止购买多套出租物业,但随着物业愈来愈多,TDSR愈来愈高,贷款的挑战性会愈来愈强。现实是,拥有多套出租物业的业主常常会在贷款续签时不能拿到好的利率和条款。

    利率愈好的银行往往对贷款的审批愈严格。如果计划购买多套出租物业,建议先从限制更多的银行贷起,这样可以为后面的贷款预留更多的灵活空间。随着贷款物业愈来愈多,则可以选择贷款难度相对较低的银行,从而成功贷款买到更多物业。

    来源 : 加拿大置业频道

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  • 约克区6月房屋销售上涨 房屋供不应求推升价格

    根据多伦多房地产委员会(Toronto Real Estate Board)6月份的数据显示,约克地区房屋销售继续增长,价格仍然保持平稳。

    上个月,约克区共售出1407套住宅,较2018年6月增长了11.6%,不过价格几乎没有变化,只微微上涨了0.2%,均价约93万。

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    房地产经纪网站Zoocasa的另一份数据显示,虽然新上市的房子数量下降了4.7%,但销售额却出现了增长。网站主编Penelope Graham说,在省府的刺激下,约克地区的市场正在进一步从政策导致的低迷中复苏。

    “但是由于约克地区房价偏高,对新手买家来说这不是一个容易进入的市场。”另一方面,Graham表示,由于买家需求持续旺盛,上市的房子供不应求,房价有可能会继续上涨。

    6月份,约克区卖出的最贵房子出现在旺市,成交价为645万;第二贵的房子出现在烈治文山,成交价接近400万,占地1.2万平方英尺;第三贵的房子依旧在烈治文山,是一个位于自然保护区旁的石砌豪宅,售价为344万。

    三套最便宜成交的房子都位于Georgina区,都是适用于度假的房子。

    其中最便宜的只卖了14.5万,是一个位于湖边的度假木屋;第二便宜的房子也是一个湖边度假屋,还带有船库,但是也只卖出17.5万;上月售出第三便宜的住宅是一块126乘151英尺的地,附带一个只有一间卧室的小屋,但是这个房子可以通往街道尽头的私人居民海滩,以21.05万元的价格售出。

    来源:加国无忧

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  • 市场蒸发900亿!加拿大炒房客爆仓!

    加拿大温哥华时间2019年5月21日(周二), Richmond News发布的一项研究指出,从2018年4月到2019年4月,大温地区住宅房地产总值蒸发$892亿加元。

    然而,这些蒸发的近$900亿加元中,温哥华和西温哥华的房价损失占一半。其中西温哥华房价下降百分比最为惊人,为14.68%,每户平均损失$451,385加元。

    2018年4月-2019年4月大温平均房价下降图
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    一名拥有40年从业经验的房地产经纪人揭露,自大温哥华地区房价跳水以后,法拍屋数量暴增,尤其是在西温地区,不少业主因高杠杆炒房爆仓,造成法院查封债务人的不动产抵押物,执行拍卖“法拍屋”的现象严重。

    大温房地产委员会和加拿大房地产协会的前任主席Satnam Sidhu指出,目前“法拍屋”增加的数量是前几年的数倍;另有专家表明,预计2019年会有近500栋“法拍屋”。而造成业主资不抵债的原因主要有两个,一个是整个市场低迷,另一个是由于“私人放贷”造成的。

    2018年初,温哥华房市风云骤变,在各方收紧大势下,市场酝酿出一个新的热门行业——”私人放贷“,一种为抵押贷款提供资金的个人和抵押贷款投资公司(MIC)。有很多在前几年炒房炒地中赚取红利的金主们,脱身做了贷方。此外,由于加拿大银行贷款的“压力测试”规则,很多业主,尤其是自雇者或无法取得良好信用纪录的人,成群结队地转向私人贷方。

    虽然私人贷款门槛低,钱来得“方便”,但利息高,风险大。拿贷款人来说,一旦错过了付款,贷方有权出售房屋用来收回他们的款项,这种现象就是Foreclosure,又称取消抵押品赎回权,也是传说中的“法拍屋”。

    总来的说就是借款人因还款违约而失去赎回抵押品的权利,贷款方根据规定的法律程序获得相关房产抵押品所有权,或将房产抵押品出售以抵消借款人欠债,显然法拍屋则是借贷双方解决纠纷的最后一步。

    目前,西温有五栋“法拍屋”,有四栋是为了补偿私人银行贷款而被拍卖的房屋。其中一栋位于西温1370 Ottaburn Rd. 的法拍屋减价$50万后,以$330万拍卖;还有一栋位于西温 928 Groveland Rd., 7767平方尺的豪宅从$1088万减价到$890万, 然后再减价到 $700万拍卖,差价竟然高达$300万。

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    西温928 Groveland Rd.“法拍屋”

    黄三水认为,“法拍屋”变多,主要原因就是部分短期投资客想要套现房产,最后爆仓。

    其实很简单,一般房产投资人是把城市当作股票做长线,如果只是房价大幅下跌,只要现金不断供,就不会爆仓出局,因为有房子在基本上是能翻身的。而短期投资客不同,他们在高位买入豪宅,押注短期暴涨,没料到遭遇售出难加上房屋跌价双重打击,房子只能由银行接手。

    公式就是,爆仓=房价暴跌+断供+法拍屋。

    所以,大家一定要明白,搏短期高爆发力的比较适合房产牛市的早期,现在大温楼市虽然也牛市,但却是蜗牛的牛。

    此外,这些“法拍屋”并不代表大家可以捡漏,因为根据法律,假如私人贷款方只需市价的70%来卖出房子就能拿回积欠的房贷,但法官仍要审核整个卖屋过程。

    除非市道真的很差,否则法官有权要求继续再卖,为的是维护市场和屋主的利益。而且,一旦拍下法拍屋,买家须承担剩余的风险,例如房屋漏水、装修等问题。

    此外,“法拍屋”剧增现象也有好的一面,就是那些急功近利的炒房大军正在退场,房市将趋于健康。另外也有坏的一面,就是加拿大人债台高筑的现象比表面上更严重。

    因此,清净的楼市里,每个人仍要考虑一份意外。

    来源:北美报告

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  • 跌跌跌!大温房价跌破100万元 销量20年最低

    最新数据显示,在加拿大房价最高的市场大温哥华,6月份平均房价已经跌回到100万元以下,同时,房屋销量也继续下跌,回落到近19年来的低位。

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    根据大温地产局周三发布的数据,6月房屋综合指数为$998,700,比去年同期下跌9.6%,比5月下跌0.8%。

    其中,独立屋综合房价比去年下跌10.9%,至$1,423,500,不过比5月份微升0.1%。

    镇屋房价比去年下跌8.6%,至$774,700,比上月下跌0.6%。

    公寓房价比去年下跌8.9%,至$654,700,比上月下跌1.4%。

    房价下跌的同时,大温房屋销量也明显滑落。

    6月份销量为2077间,比去年同期减少14.4%,与近十年6月份平均销量相比,下跌了34.7%,也是自2000年以来销量最少的6月。

    销量跌幅最大的是公寓。6月份公寓销量941间,比去年同期减少24.1%。

    镇屋销量比去年同期减少7%,独立屋减少2.6%。

    6月份新上市房屋数量也比去年减少了10%,至4751间。不过,总上市房屋数量比去年增加了25.3%,至14968间。

    用于衡量买方市场还是卖方市场的指标显示,6月份所有房屋的成交与挂牌比率为13.9%,独立屋是11.4%,镇屋是15.8%,公寓是15.7%。

    比率低于12%显示房价有下行压力,高出20%显示房价将上升。

    大温地产局主席Ashley Smith指出,目前买家们在市场上的选择是近五年来最多的。不过,卖家们还在用昨天的市场为自己的房屋估价,如果想要成功售出,需要相应地调整价格。

    加国无忧

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  • 多伦多房价停涨3月 走势放缓

    多伦多近期屋价上升,但经季节性调整之后其实已停涨多月,不过,经济专家预期,就业市场力撑之下,重售市场短期内应不会明显转坏。表面看来,上月份全国11个主要市场整体屋价单月劲升,只是弱态未除,并非值得高兴的消息。
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    Teranet国家银行全国综合屋价指数上升了0.5%,打破连续六个月未有增长的困局,不过,经季节性调整之后,则倒跌0.4%。

    长期以来,5月都是全年楼市表现次强的月份,所以屋价上升,并不叫人感到意外。国家银行的分析报告指出,半个百分点的单月增长,其实是该指数21年前设立以来同月的最弱表现,结果是年计的屋价增长放缓至0.7%,也是衰退以来的最低幅度。

    多伦多单月表现不俗,录得0.7%的升幅。然而,经季节性调整后则告下跌,而且已经连续三个月没有增长。

    根据该银行的报告,多伦多共管柏文及其他住宅的屋价走势出现减弱迹象,但本年至今,大多伦多创造了92,000个职位,意味著未来数月二手楼市应不会显著转坏。

    这个屋价指数所跟进的市场之中,上月共有9个屋价单月上升,其中以咸美顿领涨,升幅高至2.2%。

    其他升幅较为特出的计有渥太华-贾汀诺及哈利法克斯,分别录得1.7%及0.9%的增长。

    屋价回落的是爱蒙顿及温哥华,跌幅依次是0.3%及0.2%。温哥华不仅单月回落,年计的跌幅更高至4.1%。报告指出,指数成份市场之中,过去一年来温哥华屋价的表现最疲弱。

    不过,与多伦多相似,今年这个加西城市就业市场蓬勃,可能是5月份交投强劲反弹24%的一个助力。

    过去一年,刚好逾半的市场录得增长,当中由以渥太华-贾汀诺领涨,升幅6.1%。多伦多升幅温和许多,只有2.6%。

    来源 : 明报新闻网

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  • 安省囊括全国6大屋价升幅市场

    安省囊括全国屋价升幅前六大市场,年计幅度最少也在7%以上,最高的更超过14%,远远抛离其他省份的主要市场,甚至乎近期楼市持续造好的满地可也遥遥落后。

    丰业银行的楼市观察报告显示,截至5月的一年,温莎屋价飙升14.3%,在31个市场中表现最出色,而伦敦以13.9%紧随其后,增长次高。

    这两个市场的共同点是较为容易负担。根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association),上月份温莎平均屋价升至331,640元,而伦敦也涨至423,470元,但相对于大多伦多地区共管柏文约59万元的均价,还是便宜许多。

    这报告的数据显示,第三高及第四高是京士顿及基秦拿-滑铁卢,均价分别涨了8%及7.9%。同属于安省的圣嘉芙连及布兰福德(Brantford)的升幅同为7.4%,虽然已落后至并列第五高的位置,比满地可同期间所录得的5.7%还是高了1.7个百分点。
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    多伦多表现温和。报告指出,上月个月份,这个贵屋市场平衡,销量及屋价均有增长,平均价格单月及年计升幅分别达到2.6%及2.7%。

    全国来说,过去一年,大部分市场屋价都有增长,为数达到24个,但半数不超过4%,以致全国屋价升幅轻微,只有1.6%。卑诗省的屋价仍弱,尤其是温哥华,累积下跌了2.6%,在报告所覆盖的市场中排尾二。该银行经济师Marc Desormeaux表示,上个月份全国楼市最好的消息是温哥华销量为飙升23.9%,但目前未是时候断言南卑诗省楼市复苏。

    他指山,这区屋价仍然受到较贵的单户住宅拖累。以温哥华来说,这类住宅市场非经季节性调整屋价年计跌幅达到两位数字,带动综合屋价指数回落8.9%。此外,镇屋及柏文的价格也继续下跌。

    他进一步指出,屋价指数走势显示买家还在适应联邦政府及省政府针对楼市的措施,不过,上月温哥华销量增长乃是自从2007年以来的最高纪录,毫无疑问是目前极为正面的发展。

    来源 : 明报新闻网

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  • 加拿大政府零息补贴买房三大条件!9月起申请

    加拿大政府在年初的联邦预算案中宣布一项重大买房补助政策,由房屋保险公司为首次买房者提供房价10%的补贴。今天周一,政府公布了这项新政的细节。

    这项政策名为首次买房者激励计划(First Time Home Buyer Incentive program),将于今年9月正式实施。

    条件一:年收入少于$12万元的首次买房者才可申请。

    条件二:加拿大按揭和房屋公司(CMHC)提供房屋购买价格的10%,买房者要达到保险按揭的最低标准,即首付5%。

    条件三:按揭贷款额加上CMHC的补贴后,总额不得超过$48万元。这意味着计划只适用于市值最高$56万的房屋。

    符合以上条件的首次买房者,如果购买的是二手房,CMHC将提供房价5%的补贴,如果买新房,CMHC提供10%的补贴。

    CMHC的补贴免利息,借贷成本为零。

    但是政府指出,作为零成本贷款的代价,CMHC将参与房屋的升值或贬值。换言之,房屋再售时如果增值,CMHC也要分成。如果贬值,CMHC也要承担损失。

    以房价$50万元为例,如果买房者支付$25,000元首付,CMHC提供等额的补贴$25,000元。CMHC就拥有房屋5%的所有权。未来这间房屋如果升值到$60万元,房主出售时,必须还给CMHC售价的5%,即$30,000元,而不是CMHC当初提供的$25,000元。

    下图是没有CMHC补贴与有补贴的区别:

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    以上述为例,如果按揭贷款利率是3.09%,买房者在这项补贴下每月可省下$250元,每年省$3000多元。

    自由党国会议员、负责CMHC的内阁部长Jean-Yves Duclos指出,这项买房补助是为了把更多钱放入加拿大人的口袋,估计全国将有10万个家庭受益。

    另外,参与补贴计划的买房者,必须在25年内还清贷款或者将房屋售出,房主也可以随时买回CMHC的所有权,金额按市值计算。

    政府宣布,这项计划于今年9月2日起接受申请,所购的房屋必须在11月1日或之后交割。

    来源:加国无忧

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  • 加拿大私营房贷入门息口10-18% 业界忠告只应视为最后选项

    私营房贷在多伦多地区的市场份额增加,意味著愈来愈多供楼族选用这些贷款商的服务,但这类房贷息口高,业界忠告只应视为最后的选项。

    根据利率资讯网站ratehub,私营房贷收取的利息视乎有关的物业、客户的状况及经济环境而定,息口幅度可介于10%至18%。

    这样的利率成本不轻。该网站举例称,以贷款40万元及8%息口计算,如果只还息不还本,每月利息2,667元,两年总额64,000元。

    此外,这些贷款也有其他的费用开支。一般来说,房贷经纪为客人向主要贷款商申请房贷,佣金由贷款商支付,但如果是私营贷款的安排,则由客户支付。

    该网站指出,私营房贷手续费及经纪佣金,合共高至贷款额的1%至3%。以10万元来说,这些费用可以高至3,000元。

    该网站忠告消费者,除非贷款申请被银行及主打信贷不佳市场的贷款商拒绝,否则应避免光顾私贷商。

    来源 : 明报新闻网

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  • 大多伦多房价继续跌,首季跌幅扩至4.3%

    多伦多屋价首季跌势扩大,但联邦政府的房屋机构解释,主因是低价成交增加,因而拉低均价所造成的效果。

    屋价继去年第三季录得强劲增长之后,多重放盘服务系统第四季经季节性调整的平均屋价已经回落了0.43%。加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的数据显示,今年第一个季度,跌幅扩大十倍至4.3%。

    不过,对上两季屋价回落的原因不尽相同。这个政府房屋机构表示,去年底屋价微跌,主要是由独立屋带动,其他住宅维持平稳,至于今年首季的下跌,则因为交投侧重价格较低的单位所造成,各类物业的情况都不例外。

    独立屋及共管柏文的市道可以反映这样的情况。与2017年3月的平均屋价相比,大多伦多地区的低幢住宅价格纷纷下跌,当中以独立屋跌得最重,幅度逼近20%,造成拖低总体屋价的效果。

    同期间共管柏文的表现背道而驰,在这两年期间走势基本上反覆上升,但近数个月来升幅收窄至低于10%之下,一定程度上反映出交投侧重较为容易负担的单位。

    无论如何,这个联邦机构表示,根据近期测试的数据,大多伦多地区屋价增长已明显低过速度加快警示的临界水平。
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    不过,该机构在大多伦多地区楼市评估报告中指出,目前仍然发现屋价有中度加速的迹象,所以未能解除这方面的风险。

    据解释,2017年次季期间,屋价升速曾经上破临界水平,所以温和的增长需要持续长多一些时间,才能够消除屋价加速的迹象。

    多伦多人口普查地区楼市总体情况来说,该机构表示,高度脆弱性仍然维持。

    有关的评估以市道过热、屋价加速、屋价过高及建筑过量的情况为依据。分析结果显示,与今年2月相比,5月的情况没有变化,亦即仅建筑过量所造成的脆弱性偏低,其馀三项均属中度。

    来源 : 明报新闻网

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  • 温哥华楼花卖不动了 开发商叫停新盘,甚至卖地

    多伦多房地产市场正在陆续推出新的公寓楼盘,市场反应如何,暂时还没有数据。不过,在温哥华,公寓销售已陷入低迷,有开发商最近叫停了多个新楼盘,甚至有开发商因为承受不了市场压力,开始抛售土地,可谓一片哀鸿。

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    McAllister在高贵林的Sydney项目已经叫停。

    据The Province报道,温哥华开发商Ledingham McAllister已经叫停了三栋高层公寓楼的楼花销售。楼花项目分别是Sydney,Highpoint,Azure,这些公寓都位于公交枢纽,从20层到50层楼,还包括商舖和出租单位,总价值12亿元。

    公司总裁Ward McAllister解释,从去年10月起,楼花销售就急剧下滑,估计销售量跌了70%。市场低迷也迫使一些新的小型地产开发商退出,抛售土地。

    Ledingham McAllister是一家80年代中就在温哥华立足的老牌建筑商,同样也承受资金压力。McAllister说,这些公寓项目都需要政府土地规划批准和发出建筑许可。要得到银行的融资,条件是楼花售出50%的单元。过去销售一空的盛况早已不再,开发商在推出楼花前必须很谨慎。

    代表开发商的机构都市发展研究所(Urban Development Institute)的董事会主席Jon Stovell表示,开发商一旦开始预售,就在倒计时了。根据该省《房地产开发营销法》,开发商必须在9个月内完成楼花销售。过了期限,就要停止营销。

    因此,开发商不得不考虑,如果买家们没有意愿,就不要推新项目。

    Altus集团副总裁Matthew Boukall一直跟踪温哥华12个新项目,这些原定2018年底或2019年初推出的项目,多数都延迟了上市日期。

    有4个项目获得开发许可证或是有条件的许可,预计在2019年1月至6月期间,会有4,300个单位推出。相比之下,2018年同期有8700个单位上市。

    温哥华另一间开发商Cressey Development的副总裁Hani Lammam将目前的市场与2008年相比,“过去市场过热,现在突然需求全都蒸发了。”

    McAllister补充说,买家们现在普遍有担心,因为有太多不确定性。如果用50-60万元买下的楼花贬值了怎么办。首付可能是从父母或祖父母借来的,他们亏不起。

    作为开发商,楼花销售是要说服人们买下两、三年以后变现的房屋,这是一个商业决定,主要靠投资客,真正要住的人未必知道自己2-3年以后会住在哪儿。
    另外,由于公寓价格已经很高,真正的居住者还是买不起,政府已经出台措施导致需求降温,另一方面,温哥华的就业增长,移民涌入和贷款利率低这些因素,仍然在刺激市场。

    来源:加国无忧

    posted in 多伦多买房

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