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加拿大留学生

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  • 买家注意!加拿大7月1日起实行房贷保险新规

    加拿大房屋和按揭公司(CMHC)上月曾对房地产市场作了一个悲观的预测,称未来12个月全国房价将下跌9%至18%。现在这间为全国房屋市场提供保险的国有公司采取行动了,宣布将于7月1日起,实行更严格的按揭保险标准。

    这一最新举动主要是针对风险较高的买家,即首付不足20%,必须在申请房贷时购买按揭保险。
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    CMHC的最新规定涉及两个方面,其中一项条件是,买房者的信用分数必须达到680分,而目前有资格申请CMHC房贷保险的信用分数标准是600分。信用分数衡量个人管理现有债务的能力和意愿,要保持信用分数达到标准,必须按时支付未偿债务的最低付款额,以及限制债务额度。

    另一个条件是偿债率的变化。现在用具体数字的说明:

    新标准下,偿还债务的比例必须是年收入的35%。偿还的债务包括房贷支付,税费,取暖费用和50%的公寓管理费。把这些税费相加,然后将总数除以你的年收入就是偿债率。这个比率之前是39%,现在不能超过35%。

    你的偿债率下降了,意味着房贷成本需要降低,这就导致购买房屋成本要下降。

    举个例子:

    根据Ratehub.ca的数据,按目前申请房贷的资格利率4.94%计算,如果偿债率是39%,一个家庭年收入10万元,首付10%,可以购买的房屋价格是$524,980元。

    根据新的偿债率35%计算,同样的家庭现在购买的房屋价格降到$462,860元。

    这样,由于偿债率的变化,购买力降了12%。

    如果考虑较低的按揭利率,以及其他未偿还债务,包括家庭开支、信用卡利息、车贷等,除了年收入之后的总债务偿还率,也将从44%下降到22%。

    上述的两种计算方式,都是银行和金融机构决定是否批准房贷的重要指标。

    CMHC负责人Evan Siddall在一份声明中说:“COVID-19暴露了我们金融市场中长期存在的漏洞,我们必须立即采取行动,保护加拿大人的经济未来。”

    “这些措施将保护购房者,降低政府和纳税人的风险,并在抑制过度需求和不可持续的房价增长的同时,支持住房市场的稳定。”

    CTV理财评论员Pattie Lovett-Reit指出,CMHC的最新规定旨在保护两部分人:一是潜在的房主,他们还没有足够的能力在经济困难时期保护自己;二是纳税人,如果现有业主们无法维持房贷,那么最终是纳税人买单。

    华人市场影响不大

    华人贷款专业人士Victor Jiang向51网表示,CMHC的这项新规对房贷市场的影响有限,对华人影响更小。这主要是因为华人贷款买房极少情况会购买保险,一般首付都在20%以上。不过,对于市场上一批信用分数低,首付有限的人士,CMHC的新规则基本上拒绝了他们入市。

    同时,加拿大市场上主要有三大公司提供房贷保险,另外两间私人公司Genworth Canada和Canada Guaranty尚未跟进。而CMHC作为政府机构,新规反应了联邦财政部的策略和想法,对整个市场的影响主要是心理层面。

    新规将于7月1日生效。

    与此同时,CMHC也将不再接受非传统的首付资金来源,例如个人无抵押信贷额度,作为保险目的权益(equity)。也就是说,首付必须来源于自己存的钱。CMHC还将暂停为大多数的多单位房贷保险进行再融资。

    几周前,CMHC的Siddall曾在国会金融常务委员会上作证时警告,住房市场即将面临困难。他说:“我们对拥有房屋的支持不能没有限度。”

    “房屋拥有权就好比血压:压力可能过高。刺激住房需求要比供给容易得多,结果正如我们所见,价格不断上涨。”

    CMHC发言人Leonard Catling表示,“家庭债务过高仍然令人担忧,COVID-19大流行暴露了我们金融市场长期存在的脆弱性。”

    CMHC预测,由于房贷债务增加和失业增加,明年的平均房价将下降9%至18%。

    Siddall警告说,今年秋季房贷延付宽限期过后,一些失业的加拿大人需要重新开始偿还房贷,如果经济复苏不足,将有多达五分之一的房贷可能会被拖欠。

    他说:“我们需要避免年轻人和纳税人因房价下跌受到更大的损失。”

    “除非采取行动,否则首次购房者首付率为5%购买的30万元房屋,如果价格下跌10%,则其15,000元的投资将损失45,000元。”

    加国无忧
    原文链接:https://www.ctvnews.ca/business/pattie-lovett-reid-why-cmhc-is-tightening-lending-standards-1.4970791

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  • 加拿大进高等学府的年轻人20年增加29%

    与20年前相比,加拿大进入高等学府学习的年轻人有明显增加。

    加拿大统计局周二(6月2日)公布了一个报告,报告说,在 2000/2001 年至 2018/2019 年这近 20 年期间,在加拿大 18-24 岁的年轻人中,上大专和大学的人数增了 29%,总比例达到 44%。
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    其中上大学的人数更多,目前加拿大这个年龄组的年轻人有 56% 进入大学接受教育。

    统计局还说,在加拿大的10 个省份中,有 3 个省的上升比例超过了全国平均水平:从2000-2018年,不列颠哥伦比亚省上大学的年轻人增加了 84%,阿尔伯塔省增加了 69%,安大略省增加了 58%。

    但是,在大西洋沿岸的 3 个省份,近 20 年来的变化似乎不太明显。

    在 2018-2019 年,新斯科舍省 18-24 岁的成年人上大学的比例为 39%,爱德华王子岛为 37%。新不伦瑞克省的这一比例为 34%,是加拿大最低的,与阿尔伯塔省持平。

    加拿大国际广播及CBC/Radio-Canada 网站:www.rcinet.ca 微信ID:radio-canada

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  • 大多伦多5月房屋销量跌54% 均价月涨4.6%

    多伦多区域地产局(TRREB)今早公布5月份大多伦多地区的房地产市场统计数据,显示房屋销量较去年同期下降53.7%。平均成交价比去年同期上涨4.6%。

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    不过,5月份同比销量下降幅度较4月份低。4月份的销量较去年同期下跌了67.1%。

    地产局又称,按月比,经季节性调整后的实际成交数字看,5月份的销量比今年4月增加了55.2%。

    5月份在地产局的MLS电脑盘新上市的房屋数量比去年同期减少了53.1%,至9104套,降幅与销量的跌幅一致。

    按月比,实际新上市房屋数量比今年4月增加47.5%。

    5月份的MLS房价综合指数与今年4月相比,基本维持不变。按年比,综合房价指数上涨了9.4%。

    平均成交价

    5月份所有类型房屋的平均成交价上涨了3%,至$863,599元。经季节性调整后的平均成交价比今年4月份上涨了4.6%。

    至于综合房价指数与平均成交价的区别,地产局解释说,主要是因为多伦多市的房屋销量,特别是独立屋的销量下降幅度大于GTA整体销量的降幅,从而影响到整体的平均成交价。

    市场维持平衡

    地产局的首席市场分析师Jason Mercer指出,5月份房屋销量与上市量的走势继续保持一致,市场仍然保持稳定。房价按年涨幅略高于央行的长期通胀目标,也是市场稳定的一个证明。如果市场维持目前的状况,随着GTA经济逐步重启,今年春、夏季的房价有望继续上涨。

    公寓租金下跌

    5月份1居室和2居室公寓租赁交易比去年同期下降。1居室出租交易量降30.8%至1290套。2居室出租交易量下降26.7%至820套。

    与房屋销量类似,5月份出租交易量比今年4月份增加。今年4月份1居室和2居室的出租交易量分别是754套和489套。

    按年计,5月的公寓平均租金比下跌。1居室平均租金跌5.1%,至$2086元。2居室平均租金跌5.6%,至$2740元。

    5月份公寓出租交易量和租金平均价格:

    以下是一些具体数据:

    今年以来MLS成交量和平均价格:

    今年以来独立屋、半独立屋、镇屋和公寓的成交量和平均价格:

    5月份各区独立屋、半独立屋、镇屋、公寓的销量和按年跌幅:

    5月份各区独立屋、半独立屋、镇屋、公寓的平均成交价和按年涨幅:

    经季节调整后的MLS成交量和平均价格(2019年5月至2020年5月):

    原文链接:http://trreb.ca/files/news_releases/news2020/nr_market_watch_0520.pdf

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  • 谷歌退出多伦多湖滨智慧城开发 百亿投资泡汤

    谷歌旗下的Sidewalk Labs周四宣布,中止长期遭受批评的多伦多湖滨智慧城的开发项目。

    Sidewalk Labs首席执行官Dan Doctoroff本周四宣布:“ 2017年10月,Sidewalk Labs和多伦多滨水区开始计划对Quayside达成共同愿景,通过技术和城市设计的创新,建造一个从根本上更具可持续性和可负担性的社区。”
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    “自该项目开始以来,我见到多伦多无数市民,为有可能改善所有人的城市生活而感到兴奋。现在,Sidewalk Labs不再从事Quayside项目,实在是令人非常悲伤和失望。”

    Sidewalk Labs原计划为该项目花费13亿元,创造4万多个就业岗位,年收入43亿元,并在2040年前吸引至少380亿元的投资。

    总理杜鲁多和多伦多贸易委员会都非常重视与Sidewalk Labs的合作,希望能将多伦多打造成全球创新中心,吸引投资。但是同时有很多团体对民主、隐私和创新的负面影响表示了担忧。

    Sidewalk Labs于去年6月公布一份名为“明日多伦多”的项目规划书,长达1500页,包括成长、领先科技,以及前瞻性都市设计理念,涵盖都市居民生活的各个方面,其中有几大亮点:

    1、世界上第一个完全由木材建造的社区,数千个价格实惠和低于市场价的住房单元,包括1700个廉价住宅和20%的中产住宅。

    2、建造一个名为Parliament Plaza的公共空间,提供更多行人空间,以及提供各个年龄段的游乐场,打造一个遮风挡雨、全年均可使用的户外空间。

    3、新的“移动创新”包括造价12亿元的轻轨交通,行人和自行车基础设施,以及加热自行车道和智能交通信号灯。

    4、温室气体排放量大幅减少85%,将成为“北美最大的气候正效益区”。

    5、谷歌加拿大总部将占据Villiers West的五分之三区域,面积达19英亩。

    加国无忧

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  • 注意!下周一多伦多小学罢工停课 政府有补贴!

    最新消息,多伦多、约克区和渥太华的公立小学教师,将于下周一举行为期一天的罢工。

    据安省小学教师联盟(ETFO)确认,如果与省政府的谈判无法解决关键性的议题,教师和教育工作者将于1月20日起,展开轮流罢工。

    周三,教师工会为下周一的罢工发出提前五天通知,将涉及多伦多公校教育局(TDSB)、约克区公校教育局(YRDSB)和渥太华-Carleton公校教育局。
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    教育厅长:补贴托儿费一天$4800万

    与此同时,教育厅长Stephen Lecce宣布一个新的补偿计划,将为学校罢工停课导致必须作出其他托儿安排的家长作出补偿。

    Lecce周三在省议会对记者说,如果学校和学校里的托儿中心关闭,政府将给这些家长提供托儿费的补贴,最高每天$60元。具体是:

    0至6岁的儿童,尚未在学校注册,但是参加设在学校的托儿中心,每人每天获发$60元;

    JK和SK的儿童,每人每天获发$40元;

    1至7年级的学童,每人每天获发$25元;

    JK至12年级,有特殊需要的儿童,每人每天获发$40元。

    Lecce说,一旦安省四大教师工会都在同一天罢工,省政府的开支将是$4800万元。他也重申,谈判无法进行下去的主要原因是工会要求涨薪。

    图片来源:CHRIS YOUNG/THE CANADIAN PRESS

    他说:“工会在给家庭和学生带来困难的同时,我们的政府正在采取积极措施,确保学生得到照顾,家长得到支持,以防工会决定进一步升级罢工行动,争取更高的薪酬和其他要求。”

    另一方面,工会主席Sam Hammond在周三的新闻稿中指出,除了削减教育,福特的教育厅长Stephen Lecce拒绝授权谈判人员讨论大量我们知道对学生和教育工人重要的问题。

    “除非政府立即认真参与谈判,否则我们别无选择,只能将罢工行动升级”。他还说,直到今天,Lecce还没有定下谈判的日期。

    小学教师联盟代表安省83000名公立小学教师和教育工人。此前,安省政府与安省四大教师工会已经展开了为期数月的谈判,这些工会自去年8月起就没有合约。

    这些工会已经陆续展开罢工。安省高中教师工会(OSSTF)正在全省举行轮流罢工,今天,有16个教育局的高中教师进行新一场为期一天的罢工。

    工会提出谈判的关键问题是政府决定增加班级人娄和,以及冻结工资涨幅在通胀率以下。上月,教师工会已经针对省府将公务员工资涨幅限制在1%的法案Bill 124,提出法律诉讼。

    加国无忧

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  • 还是有房子的好!退休后缺钱花就成了取款机

    据加拿大《金融邮报》报道,加拿大主营反向按揭业务的银行HomeEquity Bank刚刚发布的数字显示,2019年反向按揭营业额破了记录!已经达到8.2亿元,比2018年的7.67亿有所增加,大大高于5年前的3.09亿。

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    HomeEquity Bank的CEO Steven Ranson表示,在加拿大,人们退休之后可能面临各种问题,但若拥有物业,还是可以通过反向按揭贷款来增加新的收入来源。

    他说,显而易见,“有些老人在退休之后仍然背债,为了维持一定的生活水准,他们不得不把房子作为抵押,每月都能拿到一笔固定收入,这样做既可以用于还债,也可以支付日常花费。”

    实际上加拿大的五大商业银行一直都没有提供反向按揭,只有两家金融机构提供这样的贷款。

    加拿大规模最大、历史最悠久的是HomeEquity Bank,这家机构经营反向按揭业务已有30年之久,拥有账面资产高达31.1亿元。

    另外一家机构则是Equitable Group Inc.旗下的Equitable Bank,得益于反向按揭业务的繁荣,该公司的股票一度飙升,生意蒸蒸日上。

    不过HomeEquity Bank也提醒消费者,要获得反向抵押贷款一方面也需要有条件,此外利率也比较高。

    主要条件包括:若阁下拥有物业,年满55岁,就可以通过抵押房产借到物业价值的55%。在阁下出售房屋或死亡之前,都无需偿还本金和复利。不过为了保证贷款的良好信誉,房主必须支付物业税和房屋保险,并负责维修,保证物业维持在良好状态。

    但客户必须清楚的是,反向按揭贷款的利率很高,大大高于传统按揭的利率。眼下加拿大各按揭利率比较网站5年期固定利率已经低到2.4%,但HomeEquity Bank和Equitable Bank的5年期固定利率则高达5.59%。

    加拿大银行业监管机构OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)表示,随着加拿大人口老龄化,越来越多的人利用住房抵押贷款来满足其现金和还债的需求。

    OSFI提供的数据显示,在不到4年时间内,加拿大的反向抵押贷款增加了一倍以上。截至2019年10月,反向按揭抵押贷款总额为39.2亿元,高于2014年同月的13.5亿加元。

    Equitable Bank母公司Equitable Group Inc.的CEO Andrew Moor对《金融邮报》表示,旗下银行赶上了这一波潮流,开展反向按揭业务之后业务量不断飙升,资产组合已经增长到2,000万元左右,仅去年一年就增长了540%。

    这位CEO指出,加拿大人口日益老化,但退休之后不是每个人都过得很滋润。收入来源没了,有人还欠债,加之房价也仍然很高,他们不愿意出售房子以大屋换小屋,于是通过反向按揭贷款来增加新的收入来源。

    加国无忧

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  • 小心加拿大房价明年崩盘!专家称做好心理准备

    根据最新的数据,加拿大房地产市场似乎再一次繁荣了起来。
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    当储蓄帐户上的利息在2%左右,GIC定期存款的利息也不高,这时候普通的加拿大人会选择房产作为投资保值的方式。

    但是,许多考虑购买第一套住房的加拿大年轻人提出了一个问题:2020年房价是否还会继续上涨,万一崩盘了呢?

    房地产行业的大多数评论人士对明年的前景表示乐观。加拿大房地产协会(CREA)周一公布的最新数据显示,虽然温哥华没有达到高峰时期30%的增幅,但从去年11月到今年年底,房屋的价值也平均增加了8.4%。对比当前市场上安全投资的回报,这个数字是惊人的。

    按照加拿大平均房价,一年的回报就有4万元,按多伦多和温哥华的平均房价,房屋价值上涨了8万元。不仅如此,CREA对明年的预测显示,房屋价格还将再上涨6.2%,还免税。

    不过,任何人如果想保护自己的资产,不能只看好的一面。

    从长远来看,加拿大房地产很可能是一个安全的选择。当价格周期性下跌时,几乎总是能再次恢复。但这可能需要十年或更长时间。

    实际上,根据CREA经济学家Gregory Klump的说法,实际上,大幅增长是基于将今年11月的最高点与去年11月的低点进行比较。总体而言,将2018年全年与2019年全年进行比较,价格预计只会上涨2.3%。因此,上涨多少不仅取决于地点,还取决于何时购买以及何时出售。

    没有多少人会说加拿大房地产市场被高估,并将不可避免地出现下跌,但是瑞士银行的MacBeth推出了最新的《全球房地产泡沫指数》,多伦多排在了慕尼黑和香港之间的第二名, 温哥华排在第六位。

    MacBeth说:“真正遭殃的人是在埃德蒙顿和卡尔加里郊区建造了太多住宅的新房建筑商。”从某些方面来说,阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省目前正遭受石油和天然气行业的持续低迷之苦。如果想知道加拿大经济整体陷入衰退会发生什么,看看这些地方的房地产市场就行了。

    尽管加拿大央行认为加拿大人积累的大量贷款有可持续性,但这方面仍然是加拿大及其金融体系的脆弱之处。在研究了央行的预测之后,MacBeth不太确定加拿大的金融体系会完全没问题。

    他建议年轻人避开公寓市场,他认为公寓市场价格已经脱离了土地价值。他建议人们租房,指出从事专用租赁物业的建筑公司将继续保持良好状态。

    MacBeth说:“2020年将是加拿大经济衰退的一年吗?我怀疑这是有可能的。如果是这样的话,对加拿大人来说将是一个特别充满挑战性的时期,因为我们从未因民间的债务水平而陷入过衰退” 。

    加国无忧

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  • 大多区豪宅交投节节升 中国买家逐步回归

    多伦多市豪宅买卖经历年初的疲弱后,现已渐入佳境,成交量甚至超越去年。

    有报告称,多市豪宅市场回暖,中国买家重回市场。
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    据Re/Max地产公司发表的一份报告说,在今年1月至10月为止,大多伦多地区价值逾500万元物业的成交量达100宗,较去年同期的94宗,上升8.5%。不过,平均价则由去年的672.65万元,下跌至651.71万元,但中国买家,如今则有逐步回归之势。

    逾500万豪宅 销量增8.5%
    价值分别逾200万元及500万元的豪宅销量今年齐齐向上,前者升幅9%,后者升幅亦有8.5%;相反,价格介乎300万元至499万元的豪宅,今年的销量则逊于去年,下降了4.7%。

    豪宅业主 再换大屋
    加拿大RE/MAX发表这份多伦多豪宅买卖报告,该公司安省─大西洋行政副主席兼地区总裁Christopher Alexander表示,在涟漪效应下,介乎300万元至500万元的豪宅买卖有望于未来1年上升,原因是价格较低的豪宅业主可能会再换一间更大的房子,又或搬到一些更理想的社区,因而带旺中位价的豪宅销售。

    多市富豪区 交投最活跃
    在大多区之中,多伦多市的豪宅市场恢复得最快,价值逾500万元的物业销量,较1年前上升26%。当中又以Forest Hill及Rosedale社区的交投最活跃,可媲美甚或超越2017年的水平。仅次于多市的则是约克区,豪宅销量由2018年9宗上升至2019年的11宗,升幅达22%。

    豪华柏文 需求上升
    大多区豪宅市场中,其中一个最有趣的现象是,外界对豪华柏文大厦单位的需求有增无减,原因是陆续有婴儿潮(Baby Boomers)一代及空巢族计划上楼(迁往柏文大厦)。

    最近数月,高级柏文大厦的存货量有限,位于市中心的柏文单位持续求过于供,以至推高单位价格。

    展望明年 买卖更盛
    踏入2020年,豪宅市场将受多个因素影响,其中一个因素是加拿大境内的高净值资产人士(High-Net-Worth-Individuals)在未来10年将会倍增;此外,更多境外的高净值资产人士会以加拿大作移民目的地。如近几个月,大多区的豪宅市场便不乏香港投资者的身影,意味着他们未来可能有所动作。

    此外,在海外买家税的政策下,以及中国政府严格限制外汇流出,令中国买家一度却步,如今则有逐步回归之势。

    来源 : 加拿大置业频道

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  • 加拿大人认为衰退将至 年轻人最悲观

    据CTV报道,民调公司最近一项调查显示,加拿大人普遍不看好明年的经济前景,其中年轻人最为悲观。
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    这项调查由加拿大民调公司Nanos Research受彭博社(Bloomberg)委托进行,共有1,010名加拿大人参与调查。

    调查发现,高达56%的受访者认为,2020年加拿大可能陷入经济衰退。其中14%的人充分相信,42%的人某种程度上相信,28%的人认为这不可能,另外6%的人则认为这根本不可能。

    从年龄来看,越年轻的受访者越相信加拿大明年陷入经济衰退,18-34岁年龄组持这种看法的比例高达62%;35-54岁年龄组55.4%;55岁或以上年龄组也有52.6%的比例。

    从性别来看差别不大,女性受访者比男性更悲观一些,前者为56.5%;后者则是55.7%。

    调查还发现,若从省区来看,草原省份民众的民众对经济前景最悲观,76.3%的人持这种看法;BC省其次,59.7%;安省有54.3%;大西洋省份53.7%;最乐观的是魁省民众,只有41.8%的人认为明年经济前景糟糕。

    CTV报道说,该调查公司也为加拿大《环球邮报》在本月做过一项类似调查,发现80%的加拿大人都自认为属于中产阶级;大多数有孩子的家庭认为,政府应该采取行动,让加拿大家庭能够应对日益增长的生活成本。

    CTV的文章说,由于近两个月职场传来坏消息,尤其11月份工作职位流失严重,加拿大人难免对经济前景担忧,很不情愿地说出“R”字,也就是经济衰退(recession)。

    根据联邦统计局月初发布的数字,今年11月份加拿大就业数据相当糟糕,净失71,200份职位,失业率急升,从维持了好几个月的5.5%升至5.9%,这是从2018年8月以来的最高水平,当时的失业率为6%。

    这是加拿大连续两个月的工作流失:今年10月,加拿大流失1,800份工作。

    不过,尽管最近两个月工作流失,但从过去12个月来看,总共增加的工作职位仍然有285,000份。

    加国无忧

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  • 华人家长注意!安省中小学教师预计11月底罢工

    家里有小孩的华人家长要注意了!安省的小学教师有可能会在11月25日开始罢工。
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    安大略省小学教师联合会说,已经收到劳工部门的报告,正式宣布调解失败。这意味着,工会将有资格在11月25日之前合法展开罢工。

    安大略省小学教师联合会主席Sam Hammond表示,他希望福特政府开始认真对待合同谈判。他在一份声明中说:“ 安大略省小学教师联合会正在为投资教育而战,不希望削减教育经费,但福特的教育厅长Stephen Lecce却视而不见。很遗憾,罢工是我们让政府和教育委员会解决这些关键问题的唯一途径,我们希望维持安大略省世界一流的公共教育体系。”

    该工会代表8.3万名安省公立小学教师、临时教师和教育工作者,该工会上周宣布工会成员对罢工投了98%的压倒性赞成票,决定在必要时采取罢工行动。代表全省高中教师的安大略省中学教师联合会在全省范围的罢工投票预计将于11月15日完成,他们可以在11月18日展开罢工。

    谈判的关键在于福特政府计划在未来五年内减少10000名教师,将高中的平均课堂人数增加到25名学生,将小学课堂人数增加到24人。

    安省与所有的教育工作者的合同已于8月底到期,自本学年开始以来,政府就陷入了与各教育工会的激烈谈判中。唯一的好消息是,代表55000名成员的加拿大公共雇员工会79%投票赞成了新协议,最后勉强避免了政府员工的大罢工。

    加国无忧

    原文链接:https://toronto.citynews.ca/2019/11/08/elementary-teachers-could-be-out-on-strike-before-end-of-november/

    posted in 教育

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