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加拿大留学生

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  • 加拿大买房福利细节出炉!无息贷款是有条件的

    最近,备受关注的支援中低收入家庭购房计划终于爆出细节。

    加拿大按揭及房屋公司(CMHC)行政总裁西德尔(Evan Siddall)表示,今年九月正式推出的计划中,申请人购买房屋后,将来出售的房价如果亏损,那么CMHC将按比例和买家共同承担,如果房价盈利,CMHC也将和买家共同分享盈利。

    西德尔称,“按照联邦政府规定,对于首次购房家庭,购买新建住宅,我们将提供房价10%的无息贷款作为首付款;购买二手住宅,提供房价5%无息贷款作为首付款。当购房者未来出售房产时,CMHC按投资比例分担结果。”

    西德尔举例说明:“如果购房者购买10万元房产投入了1万元,即投资10%,那么未来出售房产时,如果获利,CMHC将按照10%分享盈利;如果亏损,CMHC则按照10%分担亏损。”

    西德尔还强调,“目前为止,政府还没有决定要给分担亏损的金额设置上限。毕竟,政府推出这个帮助首次购房者的计划,也不是为了获利。”
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    为方便大家理解,我们再举一个例子:

    房价40万元,CMHC首付补助10%,也就是4万元,几年后房子升值至60万元出售,如按10%的首付补助比例还,虽然贷款无息,但是得还6万元,买房者赔了,对于政府和纳税人来说,则是赚了。

    但是,如果房子从40万元贬值至30万元,按首付补助比例还,只需还3万元,买房者亏损降低,对于政府和纳税人来说,就赔了。

    据说,很多准备进入房地产市场的人们在听到这个消息后已经蠢蠢欲动了。

    因此,也有人质疑该政策会带来又一次的房价大涨,从而令加拿大,特别是多伦多、温哥华这两个大城市的房屋更加难以负担。

    西德尔认为,“我们也不想给市场一个信号助推房价上涨。我们预计,项目推出后不会给房产市场带来过热,全国房价平均涨幅在0.02%到0.04%之间,几乎没有影响。”

    今年3月,联邦政府在2019-2020财年预算中提出,在未来3年将投入12.5亿元帮助首次购房者分担贷款成本计划。

    不过,这个计划的条件苛刻也令很多买房者望而却步。

    首先你必须是首次购房者;

    其次,该补助只针对CMHC保险按揭客户(首付不足20%的买家,都被强制购买CMHC按揭保险);

    此外,买家必须凑齐至少5%的首付;

    而且,买家家庭年入必须在12万元以下;

    另外,保险按揭加上CMHC首付补助最多只能是买家年收入的4倍,即最多补助48万元,这意味着,接受补助的买家,根据自身首付多少,只能买最多50~60万元的房子。

    这个条件,对于房屋均价分别高达92.5万和76.5万的多温两地首次买家来说,几乎没什么帮助,申请的人估计也很有限。

    这也就意味着,该项计划的受益者大多会是房价便宜的地方的买家。

    至于最后这样的计划会给加拿大房地产带来多大的帮助?还有什么申请细节?我们只有拭目以待9月的正式实施啦。

    来源:加国无忧

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  • 加拿大人说房子太贵 中国富豪却说只是白菜价

    温哥华的房子贵吗?这得看你问谁,如果你问温哥华当地居民,即使是中等收入的群体,他们肯定说贵,买不起;如果你问外来的富豪,他们就会说,不贵不贵,比起他们原来所呆的地方,那真是小菜一碟,基本是白菜价。

    若问这些富豪是何方神圣?知名市场研究集团New World Wealth的报告称,2018年进入加拿大的移民富豪总数全球列第三,仅次于美国和澳大利亚。

    该报告称,可能令加拿大当地居民听到很不舒服的是,加拿大之所以成为世界上最富有移民最热门的目的地之一,其中一个最大原因就是房子太便宜。因为与原居地相比,加拿大的房价完全是小巫见大巫,他们移民于此,可以享受比原居地低好多的房价。

    为什么这些富人敢说温哥华的房子白菜价?看看下图就清楚了,无需多言:
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    这份报告显示,2018年加拿大增加了4,000名属于拥有“高净值”(HNWIs)的富裕人士,他们拥有至少100万美元或以上的净资产,其中还不包括他们在原居地物业的价值。

    这些富人的最大输出国依次为:中国,俄罗斯,印度和土耳其,这四个国家2018年共损失了31,000名百万富豪。

    总体而言,2018年约有108,000名百万富豪从一国移居到另外一国,这比2017年的95,000人又有增加。从这些富人的流向来看,主要是从发展中国家迁移到更富裕、更稳定的发达国家。
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    当然,这些百万富翁移民的首要原因并不是房价。报告指出,第一是安全——特别是为了妻子和儿女的安全,这是他们移民加美澳等发达国家的首要原因。

    其次则是气候适宜,污染更轻,更大更开放的空间,以及自然和风景,让这些百万富翁离开了他们的祖国。此外,对发达国家生活水平的向往,税收,教育和对国内政府的不满,也是导致他们远走他乡的原因。

    来源:加国无忧

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  • 加拿大房市变凉有因?有这么多人拿不到房贷!

    从2018年1月1日开始,联邦政府正式开始实施按揭压力测试(stress test)。而在此之前,不少经济学家和业内人士都发出警告:压力测试将影响10万潜在房屋买家,并将其中的一半,也就是5万人从房市中赶出去,换言之就是无法贷款买房。

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    加拿大赫芬顿邮报(HuffPost Canada)周四的报道说,上述警告还真的比较靠谱,因为TD银行最近的一份报告称,在过去的2018年,至少有40,000潜在买家因压力测试而被拒之门外,他们因贷不到买房款而望屋兴叹。

    TD银行经济学家的报告指出,压力测试对不同地区和市场的影响程度是不一样的。对一度市场火热,房价被高估的城市影响更大,比如多伦多和温哥华。这里的首次购房者受到了“不成比例的影响”。

    但报告同时指出,压力测试犹如一柄“双刃剑”:它确实对首次买家设置了障碍,令他们难以实现、或推迟他们实现有屋的梦想。但与此同时,一旦取消压力测试,那么房价就会立马上升,这对买家同样不利。

    TD的报告称,如果现在取消压力测试,到2020年加拿大的平均房价就会上升,估计上涨10%左右,可能会回到房市变冷之前的价格增长状况。

    报告作出结论说,毋庸置疑,将压力测试完全取消将对房市有显而易见的、重大的推动作用,但这是短期的。代价是,加拿大人的房屋负担能力将进一步恶化。

    不过报告同时指出,实施压力测试对租房者有比较大的副作用。原因很简单:因压力测试买不到房的这批人只能进入租房市场,必然导致租金上涨。

    取消压力测试的呼声一直很高

    压力测试是联邦金融机构监管办公室(OSFI)负责实施的措施,旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人,故又称为B-20新规。规则要求,银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点(或2%)的利率时,借款人偿还抵押贷款的能力。

    鉴于房市继续疲软,主流媒体关于压力测试的报道越来越多,而且取消压力测试的呼声也越来越高。实际上,OSFI也面临来自银行和按揭贷款机构游说者的压力,有的干脆要求OSFI取消压力测试,有的则希望对相关规则进行适当修改,以适应形势的变化。

    也有资深银行家提出变通的建议,称没有必要完全取消压力测试,而是希望OSFI对追加的基点进行调整,比如说从目前追加200个基点调低至150个基点,或者更低。

    CIBC银行副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)也表示,他本人是支持压力测试的,但现在是时候做出改变了,压力测试的条款不应该太死板,而是应该更加灵活,要做出调整以适应利率变动及市场状况。他建议OSFI设置一个固定利率进行测试,并认为4.5%比较合适。

    来源:加国无忧

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  • 加拿大楼市风险接近金融危机水平

    国际货币基金组织警示,加拿大一些最大的楼市屋价下跌风险加剧。这个组织指出,过去两年,加拿大总体风险转坏,而且上升至对上一次金融危机以来从未见过的水平。
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    约10年前,亦即2008年,金融风暴戳破美国楼市泡沫,由小业主而至金融系统承受重大的冲击。

    楼市部分风险源于屋价过高,可以从屋价与收入比率反映出来。国际货币基金组织在分析报告称,金融危机之前,美国的迈阿密、坦帕及凤凰城屋价过高的情况尤其严重,因此较易出现大幅度的调整。

    不过,美国楼市这方面的问题已见改善。 报告撰写人表示,相对于2008年衰退之前,美国现在屋价看来已非那么过高,因为自从楼市崩盘之后,屋价升势放缓。

    然而,加拿大的情况刚好相反。他们在分析报告中指出,过去两年期间,加拿大的风险恶化,趋近全球金融危机期间的水平,尤其是多伦多、咸美顿及温哥华等的城市,屋价过高的情况与美国2008年期间相似。

    该报告说,目前轮到加拿大的楼市较为脆弱,除了上述三个市场之外,还包括阿省的卡加利。

    事实上,过去逾10年来,多伦多地区的屋价累积可观的增长。根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board),2008年3月,大多伦多平均屋稍逾38万,但上月已升至788,335元,升幅107%,以金额来说,接近40.8万元。

    该组织表示,国际城市的地产市道尤其受到资金流的带动,对于诸如拉斯维加斯、迈阿密、洛杉矶、多伦多及温哥华等的城市,涉及外资交易的资金流会加剧屋价下行的风险。

    报告进一步指出,外资直接投资或投资组合以外的资金流会导致多伦多、温哥华及卡加利的屋价面对的风险加剧。根据这个国际组织的意见,包括了在温哥华及多伦多实施的海外买家税等的措施,对资金流动具有管控效用,可以纾缓屋价下挫风险。

    来源 : 明报新闻网

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  • 多伦多房价偏软 削弱卖家意欲

    多伦多二手楼市新盘供应续降,背后原因据称是屋价疲弱,削弱业主卖屋意欲。

    上个月份,大多伦多地区共有近1.4万个新盘放售,与去年同月相比,下跌5.9%。

    经济师Edgard Navarrete指出,这已是新盘数量连续第二个月回落。

    近月来卖家意欲下降,这名信用合作社Central 1 Credit Union的区域经济师认为,原因是目前售价不及数年前,一些潜在卖家无意把物业放盘。

    由于上月销量回升,加上供应减少,买家竞争升温,结果是屋价微升。根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)多重放盘服务系统,上月平均屋价788,335元,单月增加1%。

    不过,这名经济师则在分析报告中指出,经季节性调整之后,上月份大多伦多地区平均屋价回落0.6%至760,509元。

    同样的情况也在基准屋价方面出现。虽然多伦多地产商会的资料显示单月上升了1.5%,但根据他的分析,经季节性调整之后,跌幅也是0.6%,而屋价回软的住宅类别包括独立屋、镇屋及共管柏文。

    谈及今年的销量,他表示,经济不确定情况加剧,令到准买家不入市,估计比去年会下跌5%。

    来源 : 明报新闻网

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  • 看好多伦多 温哥华发展商落户

    多伦多楼市发展潜力获看好,引来温哥华发展商落户,计划长线投资。位于士嘉堡的KSquare高级公寓楼花快将推出市场,意味著Kingdom Developments进军多伦多的业务踏入首次销售阶段。
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    在此之前,该发展商在加拿大的业务集中在温哥华地区,这个柏文发展计划将会是多伦多打响头炮的重头项目。该发展商项目副总裁Eric Jensen表示,落户多伦多,原因是看好发展前景。

    本周四晚,他在多伦多市中心主持KSquare的开售发布活动,会后向本报表示,多伦多是全球发展最快的城市之一,该公司希望能参与其中。

    他说,尤其是正确的地区来说,多伦多楼市仍有很大的发展空间。

    他以士嘉堡爱静阁一带为例称,这个社区正蓄势振兴。他说,目前在坚尼地道及爱静阁区内有很多重新开发的申请,反映出发展潜力。

    这亦正是该发展商在多伦多的KSquare Condos所在的地区,由于位于坚尼地道夹雪柏路,北面有爱静阁GO车站,南面靠近401公路,前往市中心及大多伦多其他地区交通便捷。此外,计划中的聪明路轨(Smartrack)站也在附近,可望带来更大的方便。

    Jensen表示,该公司计划在多伦多长线投资,发展成为区内规模庞大及享誉盛名的发展商。这个士嘉堡高级公寓项目由建筑师行IBI Group设计,共分东西两幢大厦,分别楼高34层及31层,合共644个单位。

    大厦室内设计由Tomas Pearce Interior Design负责,设施预期包括图书馆及温习室、健身室、宠物美容区、 儿童室、设有两个用餐区的派对厅,以及可观赏邻域景致的天台平台。Kingdom Developments在中国也有业务,除了涉及住宅之外,也有开发写字楼、会议中心及酒店的经验。

    来源 : 明报新闻网

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  • 加拿大房价价连跌六个月 6年首见

    全国主要市场屋价疲态持续,至今已连跌六个月,但从峰位回落幅度轻微,未至于价崩。根据Teranet国家银行综合屋价指数,继2月份单月下跌0.4%之后,逾10个大城市屋价上月再录得0.3%跌幅。
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    国家银行经济及策略部在分析报告中指出,截至上月为止,这个指数单月变动已经连续下跌了半年,过去六年来首见。

    不仅如此,该银行经济师Marc Pinsonneault指出,剔除经济衰退期不计,这是20年来首次出现的3月份单月回落。

    这名专家续称,数个月之前,屋价疲弱的情况主要集中在加拿大最西部都会地区,但六个月指数变化显示,目前弱势已扩散至九个地区。

    这个屋价指数覆盖11个市场,当中包多伦多、咸美顿、温哥华及卡加利等的主要地区,仍未呈现疲态的市场只馀下哈利法克斯及满地可。

    屋价弱势挥之不去,这名专家解释,原因是仍然因为近期利率上升及房贷资格收紧而调整。不过,他在分析报告中强调,价格疲弱并非意味著价崩。

    这个说法并非没有理据。事实上,与去年9月录得的峰位屋价相比,半年来累积回落1.7%,调整幅度尚算轻微。

    他指出,全国最大的地产市场多伦多来说,公寓价格已连续上升17个月,至于其他类别的住宅,六个月来也只是回吐1.4%。

    至于全国最昂贵的市场温哥华,这名经济师指出,由于首季就业年计增长2.9%,屋价进一步的跌幅应当受到限制。

    无论如何,这个加西市场近期销量及屋价同告回落,已经引来市场的关注。根据皇家银行资深经济师Robert Hogue,上月份温哥华二手楼市成交量单月再挫7%,目前处于1986年的最低水平,而基准屋价也一直跌了九月,与去年6月的峰位相比,累积回吐8.5%。

    该屋价指数显示,温哥华上月继续回软,单月下跌0.5%,而过去一年累积跌幅2.1%。

    来源 : 明报新闻网

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  • 多伦多地区高级公寓楼花尺价两年飙56%

    多伦多地区高级公寓楼花尺价两年来急涨逾五成,但随著库存增加,售价升势下半年料收慢。自从2017年录得约35,000间的销售纪录之后,去年大多伦多地区高级公寓楼花市道明显泄气,全年只卖出稍逾2万间,但仍属10年平均水平。
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    除了销量减少,市场也关注到已开卖楼盘库存数量上升。以今年1月及2月来说,待售的单位数量均在一万间之上。

    这样情况其实去年末季已经出现,以整个大多伦多地区来说,高级公寓楼花库存共13,047单位,年升幅47%,处于两年多以来的高位。不过,根据楼市资讯公司Urbanation Inc.,相对于超过16,000间的10年库存平均水平,去年末季还是少了几乎3,000间。此外,同期间库存月数7.8个月,也较10年平均的10.9个月少了整整3个月。

    该公司在报告中谈及这两项指标时说,新共管高级公寓价格预期短期内还会上升,但随著下半年供应继续增加,市道将会更加平衡,令到今年价格增长放缓。

    去年售价表现亦反映出升势减慢的情况。建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association)的新屋市场资料显示,12月期间,共管高级公寓基准价格升至796,815元,年计增长11%,升幅不俗,但相对于2017年同期所录得的41%,显然收敛不少。无论如何,高级公寓楼花售价近年累积升幅惊人,实在难以持续。Urbanation的数据显示,去年末季,大多伦多地区开卖的高级公寓尺价升至921元新高,年增长16%,两年累积升幅更达到56%。

    地产从业员吴汉昌(Dennis Ng)表示,楼花价格升势减弱,买家态度趋于审慎。

    最近两个月来,大多伦多地区陆续有新楼盘开卖。不过,根据这名新辉地产的地产代理,两年前,基本上是逢盘必抢,但现在楼盘销售反应受到位置及价格的影响。他解释,高级公寓楼花买气降温,主要原因之一是很多投资者已经入市,手上有货,也就不急于再买。

    此外,一些发展商要求买家先行取得确实核准的房屋按揭,在房贷收紧的环境之下,这项要求提高了自住买家购买楼花的难度。

    来源 : 明报新闻网

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  • 逾百万元公寓非独立屋成交增 多伦多豪宅今春市道蓄势造好

    未来数月,大多伦多地区上百万元豪宅市场表现可望活跃。今年首两个月,由于独立屋拖累,多伦多、约克区、皮尔区、荷顿区及杜兰区售价至少100万的豪宅卖出1,497间,与去年同期相比微跌2%。不过,由于消费信心好转,豪宅春季市场料会造好。

    根据加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)的分析,今年春季,大多伦多地区高端住宅市场蓄势蓬勃。

    事实上,豪华公寓销量已见转旺,因为去年下半年,售价逾100万的公寓成交量比2017年增加12%,如果只计算400万元以上的成交,升幅更高至33%。

    值得留意的是,踏入新的一年,这些贵价公寓销量升势持续。

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    该地产公司在分析报告中指出,1月及2月期间,大多伦多地区共有145个公寓以超过100万的成交价转手,年计升幅7%。

    同一价格档次的非独立屋增长更明显。根据该报告,今年首两个月,100万元以上的非独立屋共卖出182间,比去年同期飙升40%。不过,这些物业大多数位于多伦多市,合共占了157间,份额86%。

    豪华独立屋销量背道而驰,与去年相比,今年首两月回落8%,带动豪宅市场总体成交量下跌。

    然而,该地产公司解释,销量回落,原因是楼盘供应紧张,限制了成交所导致。

    报告指出,虽然消费者需求及信心坚稳,大多伦多地区100万元以上的独立屋销量下跌至1,170间,至于上400万元的市场也减少至只有17宗的成交,按年减少39%。

    无论如何,这间国际性地产公司看好春季综合豪宅市道。该公司在报告中表示,安省今年职位增长可望在国内属于最出色之列,而且加拿大谘议会也估计总体经济增长今年会达到温和的2.1%,所以预期高端楼市春季继续稳健。

    来源 : 明报新闻网

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  • 涉大学招生丑闻的温哥华商人面临新指控

    据美国检察官办公室的文件显示,温哥华商人大卫·西多(DavidSidoo)正面临另一项指控,罪名是与大学录取骗局有关的共谋洗钱。

    现年59岁的Sidoo因涉嫌在2011年和2012年支付20万美元让某人为他的两个儿子代考SAT而案涉大学招生舞弊丑闻,面临美国重罪指控,罪名是阴谋邮件欺诈。

    所有指控都没有在法庭上得到证实。三月份,他在加利福尼亚州被起诉和逮捕。

    Sidoo的律师没有立即回应CBC周二晚间的置评请求。

    **** 备受关注的被告*******

    这项新的指控被包括在对18名其他被告的类似刑事指控中,其中包括女演员洛里·洛林(LoriLoughlin),这是由马萨诸塞州的美国地方法院提出的替代起诉。

    美国检察官在文件中称,2013年1月,Sidoo以“钥匙”的名义将10万美元从加拿大银行账户电汇至加利福尼亚银行账户。法院文件将“钥匙”描述为一家位于加州的盈利性大学入学咨询业务

    该文件称,被告与其他人串通“进行并试图进行金融交易,即通过所谓的慈善组织和营利公司进行贿赂付款和其他付款,知道此类交易中涉及的财产代表了某种形式的非法收入。

    新的指控,以及以前的邮件欺诈指控,每一项都有最高20年的监禁。

    据称,该计划的首要人物William Singer被指控通过他位于加利福尼亚的基金会为父母提供资金,然后用它贿赂教练员和其他人,让孩子进入名校。

    辛格上个月在波士顿联邦法院承认了欺诈和阴谋罪。

    Sidoo是温哥华公认的商人、慈善家、前CFL球员,也是UBC体育项目的中流砥柱。在被指控后,他不再担任该市两家独立公司的首席执行官。

    美国联邦法院周二在马萨诸塞州波士顿公开的文件显示,Sidoo被指控帮助学生在ACT或SAT上作弊,在这种情况下,学生的错误答案被正确答案取代。他还被指控在2011年至2019年2月期间雇人“秘密”为学生参加考试。

    据法庭文件称,除了据称帮助自己的儿子之外,Sidoo还被指控在2011年至2017年期间为帮助三名“孩子”在SAT和ACT上作弊支付了一笔未披露的金额。

    来源:CBC 新闻

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